8. 용도지역, 용도지구, 용도구역에서의 행위 제한 / 제5절. 2개 이상의 용도지역에 걸치는 대지 적용 기준 (1)

2022.10.10 - [부동산 도시계획&건축관련] - 8. 용도지역, 용도지구, 용도구역에서의 행위 제한 / 제4절. 용적률 (2)

8. 용도지역, 용도지구, 용도구역에서의 행위 제한 / 제4절. 용적률 (2)

 

 

 

8. 용도지역, 용도지구, 용도구역에서의 행위 제한

 

제5절. 2개 이상의 용도지역에 걸치는 대지 적용 기준 (1)

 

1/ 적용 방법

 

1) 걸치는 부분이 대통령령으로 정하는 규모 이하인 경우

▣ 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역. 용도지구. 용도구역에 걸치는 경우로서 각 용도지역. 지구. 구역에 걸치는 부분 중

가장 작은 부분의 규모가 330㎡ 이하인 경우에 건폐율. 용적률 적용방법, 그 밖의 건축제한 규정의 적용방법을 규정하고

있다.

 

-전체 대지의 건폐율과 용적률 적용방법 : 각 용도구역. 지구. 구역별 건폐율 및 용적률을 가중평균한 값을 적용

- 그 밖의 건축제한 등에 관한 사항 : 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역. 지구. 구역에 관한 규정을 적용

 

2) 건축물이 고도지구에 걸쳐 있는 경우

▣ 건축물이 고도지구에 걸쳐 있는 경우에는 그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 고도지구의 건축물 및 대지에 관한 규정을

적용한다.

 

3) 하나의 건축물이 방화지구에 걸쳐 있는 경우

▣ 하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 용도지역. 지구. 구역에 걸쳐 있는 경우에는 그 전부에 대하여 방화지구의

건축물에 관한 규정을 적용한다.

 

- 다만, 그 건축물이 있는 방화지구와 그 밖의 용도지역. 지구. 구역의 경계가 방화벽으로 구획되는 경우는 예외적으로 방화지구의 건축물 규정을 적용하지 않는다.

 

4) 하나의 대지가 녹지지역에 걸쳐 있는 경우

▣ 하나의 대지가 녹지지역과 그 밖의 용도지역. 지구. 구역에 걸쳐 있는 경우, 법 제84조 제1항에도 불구하고 각각의

용도지역. 지구. 구역의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용한다.

 

▣ 이때 규모가 가장 작은 부분이 녹지지역으로서 해당 녹지지역이 330㎡ 이하인 경우는 본 규정을 적용하지 않도록

하고 있다.

 

▣ 다만, 녹지지역의 건축물이 고도지구 또는 방화지구에 걸쳐 있는 경우에는 법 제84조 제1항 단서나 제2항에 따른다.

 

 

 

제6절. 건축물 대지가 지역. 지구에 걸치는 경우의 조치

 

1/ 대지가 지역. 지구. 구역에 걸치는 경우

▣ 해당 대지의 과반이 속하는 지역 등의 건축물 및 대지에 관한 규정을 적용한다.

 

2/ 대지가 녹지지역과 기타 지역. 지구. 구역에 걸치는 경우

▣ 대지가 녹지지역과 기타 지역. 지구. 구역에 걸치는 경우에는 각 지역. 지구 또는 구역 안의 건축물 및 대지에 관한

규정을 적용한다.

 

3/ 건축물이 미관지구에 걸치는 경우

▣ 건축물 및 대지 전부에 대해 미관지구 안의 건축물 및 대지 등에 관한 규정을 적용한다.

 

▣ 먼저 대지의 과반 이상이 속하는 규정을 적용하고 과반이 안 되더라도 건축물이 일부라도 걸치는 경우에는 미관지구의

규정을 적용한다.

 

4/ 하나의 건축물이 방화지구와 기타 구역에 걸치는 경우

▣ 원칙적으로 건축물 전부에 대해 방화지구 안의 건축물에 관한 규정을 적용한다.

 

▣ 건축물이 방화지구와 기타 구역의 경계가 방화벽으로 구획되는 경우에는 기타 구역에 있는 부분에 대해서는

방화지구의 규정을 적용하지 않는다.

 

▣ 대지의 과반이 속하는 규정을 적용시키는 것이 아니라 건축물의 일부라도 걸치는 경우에는 방화지구 안의 규정을

적용한다.

 

 

 

제7조. 건축물의 용도 제한

 

▣ 용도지역제는 지역 특성에 맞는 토지의 용도를 지정하여 다른 용도를 배제함으로써 해당 지역의 재산 가치를 보존하고,

부적절한 토지 용도를 공간적으로 분리시킴으로서 환경오염, 교통혼잡, 과밀문제를 해결하는 데 있다.

 

▣ 이러한 목적을 달성하기 위한 규제 방법은 허용되는 용도만 나열하는 적극적 규제와 허용해서는 안 되는 용도만

나열하는 소극적 규제를 활용하고 있다.

 

▣ ‘국토계획법’에 의한 건축물의 용도 제한은 용도지역별로 적극적 규제와 소극적 규제를 혼용하여 사용하고 있다.

 

▣ 준주거지역, 상업지역, 준공업지역, 계획관리지역 건축물 용도 제한 방법은 소극적 규제를 채택하고 있으며, 전용.

일반주거지역, 전용. 일반공업지역, 녹지지역 등은 적극적 규제를 활용하고 있다.

 

▣ 제7절에서는 용도지역별 건축물 용도지역에 대하여 규정하고 있는 ‘국토계획법’ 사항과 서울특별시 조례를 중심으로

설명하였다.

 

 

1/ 제1종 전용주거지역 안에서 건축할 수 있는 건축물

제1종 전용주거지역은 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역으로 단독주택, 소규모 근린생활

시설 등이 입지할 수 있다.

 

▣ 시행령에 따라 건축할 수 있는 건축물

* 단독주택

* ‘건축법 시행령’ 별표1 제3호 가목부터 바목까지 및 사목의 제1종 근린생활시설로서 해당 용도에 쓰이는 바닥면적의

합계가 1천㎡ 미만인 것

 

▣ 서울특별시 조례에 따라 건축할 수 있는 건축물

1. 단독주택 중 다가구주택

2. 공동주택 중 다세대주택으로서 19세대 이하인 것

3. 제1종 근린생활시설 중 변전소, 양수장, 정수장, 대피소, 공중화장실, 기타 이와 유사한 것으로서 해당 용도에 쓰이는

바닥면적의 합계가 1천㎡ 미만인 것

4. 제2종 근린생활시설 중 종교집회장

5. 문화, 집회시설 중 전시장으로서 해당 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1천㎡ 미만인 것에 한한다.

6. 종교시설 중 종교집회장으로서 해당 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1천㎡ 미만인 것에 한한다.

7. 교육연구시설 중 유치원, 초등학교

8. 노유자시설 중 아동 관련 시설, 노인복지시설

9.자동차 관련 시설 중 주차장

 

2/ 제2종 전용주거지역 안에서 건축할 수 있는 건축물

제2종 전용주거지역은 단독주택 외 공동주택 입지가 허용된 주거지역이다. 이에 따라 건축할 수 있는 건축물이 제한되어 있다.

 

▣ 시행령에 따라 건축할 수 있는 건축물

* 단독주택

* 공동주택

* 제1종 근린생활시설로서 해당 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1천㎡ 미만인 것

 

▣ 서울특별시 조례에 따라 건축할 수 있는 건축물

1. 제2종 근린생활시설 중 종교집회장

2. 문화. 집회시설 중 전시장으로서 해당 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1천㎡ 미만인 것에 한한다.

3. 종교시설 중 종교집회장으로서 해당 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1천㎡ 미만인 것에 한한다.

4. 교육연구시설 중 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교

5. 노유자시설 중 아동 관련 시설, 노인복지시설

6. 자동차 관련 시설 중 주차장

 

3/ 제1종 일반주거지역 안에서 건축할 수 있는 건축물

▣ 시행령에 따라 건축할 수 있는 건축물

* 단독주택

* 공동주택

* 제1종 근린생활시설

* 교육연구시설 중 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교

* 노유자 시설

 

▣ 도시. 군 계획조례가 정하는 바에 의해 건축할 수 있는 건축물

* ‘건축법 시행령’ 별표1 제4호의 제2종 근린생활시설

* ‘건축법 시행령’ 별표1 제5호의 문화. 집회시설

* ‘건축법 시행령’ 별표1 제6호의 종교시설

* ‘건축법 시행령’ 별표1 제7호의 판매시설 중 같은 호 나목 및 다목에 해당하는 것으로서 해당 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 2천㎡ 미만인 것과 기존 도. 소매시장을 재건축하는 경우로서 인근 주거환경에 미치는 영향, 시장 기능 회복 등을 감안해 도시. 군 계획조례가 정하는 경우에는 해당 용도에 쓰이는 바닥면적 합계의 4배 이하 또는 대지면적의 2배 이하인 것

* ‘건축법 시행령’ 별표1 제9호의 의료시설

* ‘건축법 시행령’ 별표1 제10호의 교육연구시설 중 제1호 라목에 해당하지 않는 것

* ‘건축법 시행령’ 별표1 제12호의 수련시설

* ‘건축법 시행령’ 별표1 제13호의 운동시설

* ‘건축법 시행령’ 별표1 제14호의 업무시설 중 오피스텔로서 그 용도에 쓰이는 바닥면적 합계가 3천㎡ 미만인 것

 

* ‘건축법 시행령’ 별표1 제17호의 공장 중 인쇄업, 기록매제복제업, 봉제업, 컴퓨터 및 주변기기 제조업, 컴퓨터 관련 전자제품조립업, 두부제조업, 세탁업의 공장 및 지식산업센터로서 다음의 어느 하나에 해당하지 않는 것

(1) ‘대기환경보전법’ 제2조 제9호에 따른 특정 대기유해물질이 같은 법 시행령 제11조 제1항 제1호에 따른 기준 이상으로 배출되는 것

(2) ‘대기환경보전법’ 제2조 제11호에 따른 대기오염물질 배출시설에 해당하는 시설로서 같은 법 시행령 별표1에 따른 1종 사업장 또는 4종 사업장에 해당하는 것

(3) ‘수질 및 수생태계 보전에 관한 법률’ 제2조 제8호에 따른 특정 수질유해물질이 같은 법 시행령 제31조 제1항 제1호에 따른 기준 이상으로 배출되는 것. 다만, 같은 법 제34조에 따라폐수 무방류 배출시설의 설치허가를 받아 운영하는 경우를 제외한다.

(4) ‘수질 및 수생태계보전에 관한 법률’ 제2조 제10호에 따른 폐수배출시설에 해당하는 시설로서 같은 법 시행령 별표13에 따른 제1종 사업장부터 제4종 사업장까지에 해당하는 것

(5) '폐기물관리법‘ 제2종 제4호에 따른 지정 폐기물을 배출하는 것

 

* ‘건축법 시행령’ 별표1 제17호의 공장 중 떡. 빵 제조업의 공장으로서 다음 요건을 모둔 갖춘 것

(1) 해당 용도에 쓰이는 바닥면적 합계가 1천㎡ 미만일 것

(2) ‘악취방지법’에 따른 악취배출시설인 경우에는 악취방지시설 등 악취 방지 조치를 했을 것

(3) 차목 (1)부터 (6)까지의 어느 하나에 해당하지 않을 것. 다만, 도시. 군 계획조례로 ‘대기환경보전법’, ‘수질 및 수생태계 보전에 관한 법률’ 및 ‘소음. 진동관리법’에 따른 설치 허가. 신고 대상 시설의 건축을 제한한 경우에는 그 건축제한시설에도 해당하지 않아야 한다.

(4) 해당 특별. 광역시장. 특별자치시. 도지사. 시장. 군수가 해당 지방 도시계획위원회의심의를 거쳐 인근 주거환경 등에 미치는 영향 등이 적다고 인정할 것

 

* ‘건축법 시행령’ 별표1 제18호의 창고시설

* ‘건축법 시행령’ 별표1 제19호의 위험물 저장 및 처리시설 중 주유소. 석유판매소. 액화가스취급소. 판매소.

도료류 판매소, ‘대기환경보전법’에 따른 저공해자동차의 연료공급시설, 시내버스 차고지에 설치하는 액화석유가스

충전소 및 고압가스 충전. 저장소

* ‘건축법 시행령’ 별표1 제20호의 자동차 관련 시설 중 주차장 및 세차장

* ‘건축법 시행령’ 별표1 제21호의 동. 식물 관련 시설 중 화초 및 분재 등의 온실

* ‘건축법 시행령’ 별표1 제23호의 교정 및 국방. 군사시설

* ‘건축법 시행령’ 별표1 제24호의 방송. 통신시설

* ‘건축법 시행령’ 별표1 제25호의 발전시설

 

▣ 서울특별시 조례에 따라 건축할 수 있는 건축물

1. ‘건축법 시행령’ 별표1 제4호의 제2종근린생활시설 중 다음 각 목의 건축물

가. 종교집회장으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5백㎡ 미만인 것

나. 서점으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천㎡ 미만인 것

다. 사진관, 표구점으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천㎡ 미만인 것

라. 휴게음식점, 제과점 등 음료, 차, 음식, 빵, 떡, 과자 등을조리하거나 제조하여 판매하는 시설로서 같은 건축물에

해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천㎡ 미만인 것

마. 일반음식점으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천㎡ 미만인 것

바. 장의사, 동물병원, 동물미용실, 그 밖에 이와 유사한 것으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가

1천㎡ 미만인 것

사. 학원, 교습소, 직업훈련소로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천㎡ 미만인 것

아. 독서실, 기원으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천㎡ 미만인 것

자. 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장,당구장, 실내낚시터, 골프연습장,놀이형시설 등 주민의 체육 활동을 위한

시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5백㎡ 미만인 것

 

2. ‘건축법 시행령’ 별표1 제5호의 문화 및 집회시설중 전시장 및 동. 식물원

3. ‘건축법 시행령’ 별표1 제6호의 종교시설 중 종교집회장으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것

4. ‘건축법 시행령’ 별표1 제6의 종교시설 중 종교집회장 안에 설치하는 봉안당

5. ‘건축법 시행령’ 별표1 제10호의교육연구시설

6. ‘건축법 시행령’ 별표1 제12호의 수련시설 중 유스호스텔

7. ‘건축법 시행령’ 별표1 제13호의 운동시설

8. ‘건축법 시행령’ 별표1 제20호의 자동차 시설 중 주차장

 

9. ‘건축법 시행령’ 별표1 제23조의교정 및 군사시설의 국방. 군사시설 중 다음 각 목의 요건을 모둔 갖춘 경우

가. 군부대 시설인 대지안에 건축하는 경우

나. ‘국방. 군사시설 사업에 관한 법률’에 따른 군부대에 부속된 시설로서 군인의 주거. 복지. 체육 또는 휴양등을 위하여

필요한 시설을 건축하는 경우

 

10. ‘건축법 시행령’ 별표1 제25호의 발전시설 중 발전소