8. 용도지역, 용도지구, 용도구역에서의 행위 제한 / 제4절. 용적률 (1)

2022.10.04 - [부동산 도시계획&건축관련] - 8. 용도지역, 용도지구, 용도구역에서의 행위 제한 / 제3절. 건폐율 (3)

8. 용도지역, 용도지구, 용도구역에서의 행위 제한 / 제3절. 건폐율 (3)

 

 

8. 용도지역, 용도지구, 용도구역에서의 행위 제한 / 제4절. 용적률 (1)

 

1/ 용적률의 정의 및 산정 방법

 

1) 용적률 정의 및 범위

▣ 대지면적에 대한 연면적의 비율

▣ 용적률의 최대한도는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 제78조에 따른 용적률 기준에 따른다.

다만, 건축법에서 기준을 완화, 강화해 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.

 

2) 대지면적 산정 기준

▣ 대지면적은 대지의 수평투영면적으로 한다.

▣ 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 면적은 제외한다.

- 대지에 건축선이 정해진 경우에는 그 건축선과 도로 사이의 대지면적

- 대지에 도시, 군 계획시설인 도로. 공원등이 있는 경우에는 그 도시. 군 계획시설에 포함되는 대지 면적

 

3) 연면적 산정 기준

▣ 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되 용적률을 산정할 때는 다음의 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.

- 지하층의 면적

- 지상층의 주차용으로 쓰는 면적

- 건축법 제34조 제3항 및 제4항에 따라 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적

- 건축법 제40조 제3항 제2호에 따라 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적

 

 

2/ 일반적인 용적률 규정

▣ 용적률의 최대한도는 관할구역의 면적, 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려해 대통령령으로 정하는 기준에 따라

도시. 군 계획조례가 정하는 비율을 초과하면 안 된다.

지역별	세분 지역	시행령상 기준	서울특별시 조례	광주광역시 조례
주거지역	1종 전용주거지역	50% 이상 100% 이하	100% 이하	80% 이하
	2종 전용주거지역	100% 이상 150% 이하	120% 이하	120% 이하
	1종 일반주거지역	100% 이상 200% 이하	150% 이하	150% 이하
	2종 일반주거지역	150% 이상 250% 이하	200% 이하	220% 이하
	3종 일반주거지역	200% 이상 300% 이하	250% 이하	250% 이하
	준주거지역	200% 이상 500% 이하	400% 이하	400% 이하
상업지역	중심상업지역	400% 이상 1500% 이하	800~1000%	1300% 이하
	일반상업지역	300% 이상 1300% 이하	600~800%	1000% 이하
	근린상업지역	200% 이상 900% 이하	500~600%	700% 이하
	유통상업지역	200% 이상 1100% 이하	500~600%	800% 이하
공업지역	전용공업지역	150% 이상 300% 이하	200% 이하	300% 이하
	일반공업지역	200% 이상 350% 이하	200% 이하	350% 이하
	준공업지역	200% 이상 400% 이하	400% 이하	400% 이하
녹지지역	보존녹지지역	50% 이상 80% 이하	50% 이하	60% 이하
	생산녹지지역	50% 이상 100% 이하	50% 이하	60% 이하
	자연녹지지역	50% 이상 100% 이하	50% 이하	60% 이하
관리지역	보전관리지역	50% 이상 80% 이하		80%이하
	생산관리지역	50% 이상 80% 이하		80% 이하
	계획관리지역	50% 이상 100% 이하		90% 이하
농림지역		50% 이상 80% 이하		60% 이하
자연환경보전지역		50% 이상 80% 이하		60% 이하

 

3/ 건축이 금지된 공지로 인한 용적률 완화

▣ 준주거지역. 중심상업지역. 일반상업지역. 근린상업지역. 전용공업지역. 일반공업지역. 준공업지역 안의 건축물로서

건축물의 주위에 공원. 광장. 도로. 하천 등의 공지가 있거나 이것을 설치하는 경우에는 완화를 받는다.

 

▣ 다음 중 어느 하나에 해당하는 건축물에 대한 용적률은 경관. 교통. 방화. 위생상 지장이 없다고 인정되는 경우에는

해당 용적률의 120% 이하 범위 내에서 도시. 군 계획조례가 정하는 비율로 할 수 있다.

- 공원. 광장. 하천. 기타 건축이 금지된 공지에 접한 도로를 전면도로로 하는 대지 안의 건축물이나 공원. 광장. 하천.

기타 건축이 금지된 공지에 20m 이상 접한 대지 안의 건축물

- 너비 25m 이상인 도로에 20m 이상 접한 대지 안의 건축면적이 1천㎡ 이상인 건축물

 

 

4/ 공공시설 부지 제공에 따른 용적률 완화

▣ 상업지역, ‘도시 및 주거환경정비법’에 의한 주택재개발사업, 도시환경정비사업 및 주택재건축사업을 시행하기 위한

정비구역 안에서 건축물을 건축하고자 하는 자가 그 대지의 일부를 공공시설 부지로 제공하는 경우, 해당 건축물에 대한

용적률은 해당 용적률의 200% 이하 범위 내에서 대지면적 제공 비율에 따라 도시. 군 계획조례가 정하는 비율로

할 수 있다.

▣ 건축물을 건축하고자 하는 자가 그 대지의 일부를 공공시설 부지로 제공하는 경우, 해당 건축물에 대한 용적률은 해당

용적률의 200% 이하 범위 내에서 다음 기준에 따라 산축하는비율 이하로 한다.

* 산정기준 : (1 + 1.3a) x 제1항부터 제4항까지의 규정에 따른 용적률

 

 

5/ 사회복지시설 기부채납에 따른 용적률

▣ 건축물을 건축하려는 자가 그 대지의 일부에 ‘사회복지사업법’ 제2조 제4호에 따른 사회복지시설 중 어린이집,

노인복지관, 도시. 군 조례로 정하는 사회복지시설을 설치해 국가 또는 지방자치단체에 기부채납하는 경우에는

조례로 해당 용도지역에 적용되는 용적률을 완화할 수 있다.

- 기부하는 시설의 연면적의 2배 이하 범위 내에서 도시. 군 계획조례로 정하는 바에 따라 추가 건축을 허용할 수 있다.

다만, 해당 용적률은 도시. 군 계획조례가 정하는 용적률의 120%, 용도지역별 용적률의 최대 한도의 기준을 초과할 수

없다.

 

▣ 국가나 지방자치단체는 기부받은 사회복지시설을 용도변경하거나 그 주요 용도에 해당하는 부분을 분양. 임대할 수

없으며 해당시설의 면적이나 규모를 확장해 설치 장소를 변경하는 경우를 제외하고 국가나 지방자치단체 외의 자에게

그 시설의 소유권을 이전할 수 없다.