8. 용도지역, 용도지구, 용도구역에서의 행위 제한 / 제3절. 건폐율 (1)

2022.09.26 - [부동산 도시계획&건축관련] - 8. 용도지역, 용도지구, 용도구역에서의 행위 제한 / 제2절. 기존 건축물에 대한 특례

8. 용도지역, 용도지구, 용도구역에서의 행위 제한 / 제2절. 기존 건축물에 대한 특례

 

 

8. 용도지역, 용도지구, 용도구역에서의 행위 제한 / 제3절. 건폐율

 

1/ 건폐율의 정의 및 산정 방법

 

1) 건폐율의 정의

 

▣ 대지면적에 대한 건축면적의 비율

 

▣ 건폐율의 최대한도는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 제77조에 의거한 건폐율 기준에 따른다.

다만, 건축법에서 기준을 완화, 강화해 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.

 

 

2) 대진 면적 산정 기준

 

▣ 대지면적은 대지의 수평 투영 면적이다.

 

▣ 다만, 다음 어느 하나에 해당하는 면적은 제외한다.

 

- 대지에 건축선이 정해진 경우에는 그 건축선과 도로 사이의 대지면적으로 한다.

 

- 대지에 도시. 군 계획시설인 도로. 공원 등이 있는 경우에는 해당 도시. 군 계획시설에 포함되는 대지 면적

 

 

3) 건축면적 산정 기준

 

▣ 건축면적은 건축물의 외벽 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영 면적으로 한다.

다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.

 

- 처마, 차양, 부연, 기타 이와 비슷한 것으로서 외벽 중심선으로부터 수평거리 1m 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의

건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 다음의 구분에 따른 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영

면적으로 한다.

 

  * ‘전통 사찰의 보존 및 지원에 관한 법률‘ 제2조 제1호에 따른 전통사찰 : 4m 이하 범위에서 외벽 중심선까지의 거리

  * 가축에게 사료 등을 투여하는 부위의 상부에 한쪽 끝은 고정되고 다른 쪽 끝은 지지되지 않은 구조로 된 돌출차양이 

    설치된 축사 : 3m 이하 범위에서 외벽 중심선까지의 거리

  * 한옥 : 2m 이하 범위에서 외벽 중심선까지의 거리

  * 기타 건축물 : 1m

 

▣ 태양열을 주 에너지원으로 이용하는 주택의 건축면적과 단열재를 구조체의 외기측에 설치하는 단열공법으로 건축된

건축물의 건축면적은 건축물의 외벽 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 한다

.

- 이 경우, 태양열을 주 에너지원으로 이용하는 주택의 범위는 국토교통부 장관이 고시한다.

 

 

▣ 창고 중 물품을 입. 출고하는 부위의 상부에 설치하는 한쪽 끝은 고정되고 다른 쪽 끝은 지지되지 않은 구조로 된

돌출차양의 면적 중 건축면적에 산입하는 면적은 다음 각호에 따라 산정한 면적 중 작은 값으로 한다.

 

- 해당 돌출차양을 제외한 창고의 건축면적의 10%를 초과하는 면적

 

- 해당 돌출차양의 끝부분으로부터 수평거리 3m를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영 면적

 

 

▣ 다음의 경우에는 건축면적에 산입하지 않는다.

 

- 지표면으로부터 1m 이하 부분

 

- ‘다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령’ 제9조에 따라 기존 다중이용업소의 비상구에 연결해 설치하는

폭 2m 이하의 옥외 피난계단

 

- 건축물의 지상층은 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량 통로

 

- 지하 주차장의 경사로

 

- 건축물 지하층의 출입구 상부

 

- 생활폐기물 보관함

 

- ‘영. 유아 보육법’ 제15조에 따른 어린이집의 비상구에 연결해 설치하는 폭 2m 이하의 영·유아용 대피용 미끄럼대 또는

비상계단

 

- ‘장애인·노인. 임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령’ 별표2 제3호 가목에 따른 장애인용 승강지. 장애인용

에스컬레이터·휠체어 리프트·경사로·승강장

 

- ‘가축전염병 예방법’ 제17조 제1항 제1호에 따른 소독설비를 갖추기 위해 같은 호에 따른 가축사육 시설에서 설치하는

시설

 

 

2/ 일반적인 건폐율 기준

 

▣ 일반적으로 용도지역 건폐율의 최대한도는 관할구역의 면적·인구 규모·용도지역의 특성 등을 고려해 조례로 정한다.

 

지역별	세분지역	시행령 규정	서울특별시	광주광역시
주거지역	1종전용주거지역	50% 이하	50% 이하	40% 이하
	2종전용주거지역	50% 이하	40% 이하	40% 이하
	1종일반주거지역	60% 이하	60% 이하	60% 이하
	2종일반주거지역	60% 이하	60% 이하	60% 이하
	3종일반주거지역	50% 이하	50% 이하	50% 이하
	준주거지역	70% 이하	70% 이하	60% 이하
상업지역	중심상업지역	90% 이하	60% 이하	70% 이하
	일반상업지역	80% 이하	60% 이하	60% 이하
	근린상업지역	70% 이하	60% 이하	60% 이하
	유통상업지역	80% 이하	60% 이하	60% 이하
공업지역	전용공업지역	70% 이하	60% 이하	70% 이하
	일반공업지역	70% 이하	60% 이하	60% 이하
	준공업지역	70% 이하	60% 이하	60% 이하
녹지지역	보전녹지지역	20% 이하	20% 이하	20% 이하
	생산녹지지역	20% 이하	20% 이하	20% 이하
	자연녹지지역	20% 이하	20% 이하	20% 이하
관리지역	보전관리지역	20% 이하		20% 이하
	생산관리지역	20% 이하		20% 이하
	계획관리지역	40% 이하		40% 이하 (50% 이하)
농림지역지역		20% 이하		20% 이하
자연환경보전지역		20% 이하		20% 이하

 

- 현행 : 생산녹지지역에 위치한 농산물 산지 유통시설은 지역특산물의 생산량 증대에 따라 시설증축이 필요한 상황이지만

생산녹지지역 내 건폐율 20% 제한으로 증축에 제약이 있었음.

 

- 지역의 주 생산물인 포도, 복숭아의 공동 출하량이 매년 증가하고 있으나 현재는 생산량의 약 35%만 처리할 수 있을

정도로 시설이 매우 부족한 상황이며 해당 지역 내 농산물산지유통 시설을 증축해 지역 생산물 출하 물량의 처리 불편을

해결하고 농가소득 증대를 도모할 수 있도록 생산녹지지역 내 농산물산지유통 시설에 대한 건폐율 완화가 필요

 

- 개정 :농산물산지유통 시설이 농산물 판로개척 등 영농활동과 직접 연계되어 운영하고 있고 현재 생산녹지지역에서

이미 건폐율을 완화하고 있는 농수산물 가공·처리시설과 성격이 유사하다는 점을 고려해 생산녹지지역 내 농산물산지유통

시설에 대해서도 조례로 건폐율을 완화할 수 있도록 개선