8. 용도지역, 용도지구, 용도구역에서의 행위 제한 / 제2절. 기존 건축물에 대한 특례

2022.09.26 - [부동산 도시계획&건축관련] - 8. 용도지역, 용도지구, 용도구역에서의 행위 제한 / 제1절. 건축 제한 및 완화 (2)

8. 용도지역, 용도지구, 용도구역에서의 행위 제한 / 제1절. 건축 제한 및 완화 (2)

 

 

8. 용도지역, 용도지구, 용도구역에서의 행위 제한 / 제2절. 기존 건축물에 대한 특례

 

1/ 개축 또는 대수선을 할 수 있는 경우

 

▣ 법령 또는 도시. 군 계획조례의 제정. 개정, 도시. 군 관리계획의 결정. 변경, 행정구역의 변경,

도시. 군 계획시설의 설치, 도시. 군 계획사업의 시행 또는 ‘도로법’에 의한 도로 설치로 인해 기존 건축물이

영 제71조부터 제80조까지, 제82조부터 제84조까지, 제84조의2, 제85조부터 제89조까지 및 ‘수산자원 관리법 시행령’

제40조 제1항에 따른 건축 제한. 건폐율. 용적률 규정에 부적합한 경우에는 개축. 대수선이 가능하다.

 

- ‘대수선’이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주 계단 등의 구조나 외부 형태를 수선. 변경하거나 증설하는 것으로

증축. 개축. 재축에 해당하지 아니한 것

 

- ‘재축’이란 건축물이 천지재변이나 그 밖의 재해로 멸실된 경우 그 대지에 종전 규모 이하로 다시 축조하는 것

 

 

2/ 증축 또는 개축할 수 있는 사항

 

▣ 기존 건축물이 법령 또는 도시. 군 계획조례의 제정. 개정, 도시. 군 관리계획의 결정. 변경, 행정구역의 변경,

도시. 군 계획시설의 설치,도시. 군 계획사업의 시행 또는 ‘도로법’에 의한 도로 설치로 인해 건축 제한 또는

건폐율 규정에 부적합하게 된 경우더라도 기존 부지 내에 증축. 개축하려는 부분이 건축 제한 및 용적률 규정에

적합한 경우로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각호의 구분에 따라 증축. 개축이 가능하다.

현재 상태	건축행위 가능 범위
기존 건축물이 건폐율 기준에 부적합하게 된 경우	건폐율이 증가하지 않는 범위 내의 증축. 개축
기존 건축물이건폐율 기준에 적합한 경우	건폐율 기준을 초과하지 않는 범위 내의증축. 개축

 

3/ 추가 편입 부지에 증축하는 경우

 

▣ 기존 건축물이 법령 또는 도시. 군 계획조례의 제정. 개정, 도시. 군 관리계획의 결정. 변경, 행정구역의 변경,

도시. 군 계획시설의 설치, 도시. 군 계획시설의 시행 또는 ‘도로법’에 의한 도로 설치로 인해 건축 제한. 건폐율.

용적률 규정에 부적합하게 된 경우더라도 부지를 확장해 추가 편입 부지에 증축하려는 부분이 건축 제한. 건폐율.

용적률 규정에 적합한 경우에 증축할 수 있다. 이 경우, 추가 편입 부지에서 증축하려는 건축물에 대한 건폐율.

용적률 기준은 추가 편입 부지에 대해서만 적용한다.

 

▣ 다만, 기존 공장의 경우에는 좀 더 완화된 특례조항이 2014.10.14. 신설된다.

 

 

4/ 기존 공장 중 증축 또는 개축이 가능한 특례

 

▣ 국토계획법 제82조 및 시행령 제93조 제2항에서는 법령 또는 도시. 군 계획조례의 제정. 개정 등의 사유로 인하여

기존 건축물이 같은 영 제71조 등에 따른 건축 제한 또는 건폐율 규정에 부적합하게 된 경우에도 기존 부지 내에서

증축 또는 개축하려는 부분이 같은 영 제71조 등에 따른 건축 제한 및 용적률 규정에 적합한 경우로서

기존 건축물이 같은 영 제84조 및 제84조의2에 따른 건폐율 기준에 부적합하게 된 경우에는 건폐율이 증가하지 않는

범위에서 증축 또는 개축을 할 수 있다.

(제1호) 기존의 건축물이 같은 영 제84조 및 제84조의2에 따른 건폐율 기준에 적합한 경우에는 같은 영 제84조 및

제84조의2에 따른 건폐율 기준을 초과하지 않는 범위에서 증축 또는 개축을 할 수 있다고 규정하고 있다.

(제2호) 같은 영 제93조 제4항에서는 기존의 공장이나 제조업소가 법령 또는 도시. 군 계획조례의 제정, 개정 등의

사유로 같은 영 제71조 등에 따른 건축 제한, 건폐율 또는 용적률 규정에 부적합하게 된 경우에도 기존 업종보다

오염 배출 수준이 같거나 낮은 경우에는 도시. 군 계획조례로 정하는 바에 따라 건축물이 아닌 시설을 증설할 수 있다고

규정하고 있다.

 

▣ 법령 또는 도시. 군 계획조례의 제정. 개정, 도시. 군 관리계획의 결정. 변경, 행정구역의 변경, 도시. 군 계획시설의 설치,

도시. 군 계획사업의 시행 또는 도로 설치로 인해 건축 제한. 건폐율. 용적률 규정에 부적합하게 된 경우에는 증축이 곤란한

것이 원칙이지만 녹지지역. 관리지역에 있는 기존 공장이 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각호의 구분에

따라 증축. 개축할 수 있다. 다만 2016.12.31.까지 증축. 개축 허가 신청을 한 경우로 한정한다.

 

- 기존 부지 내에서 증축. 개축하는 경우 : 40% 범위에서 최초 건축허가 시 해당 건축물에 허용된 건폐율

 

- 부지를 확장해 추가 편입 부지에 증축하는 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우 : 40%를 초과하지 않는

범위 내의 건폐율. 이 경우, 추가 편입 부지에서 증축하려는 건축물에 대한 건폐율 기준은 추가 편입 부지에 대해서만

적용한다.

 

* 추가 편입 부지의 규모가 3천㎡ 이하로서 기존 부지면적의 50% 이내일 것

 

* 제71조부터 제80조까지, 제82조, 제83조, 제85조부터 제89조까지 및 ‘수산자원 관리법 시행령’ 제40조 제1항에

따른 건축 제한. 용적률 규정에 적합할 것

 

* 관할 지방 도시계획위원회 심의를 거쳐 기반 시설의 설치 및 그에 필요한 용지 확보가 충분하고 주변 지역 환경오염

우려가 없다고 인정될 것

 

 

5/ 기존 공장이나 제조업소의 증설

 

▣ 기존 공장이나 제조업소가 법령 또는 도시. 군 계획조례의 제정. 개정, 도시. 군 관리계획의 결정. 변경, 행정구역의 변경,

도시. 군 계획시설의 설치, 도시. 군 계획시설의 시행, ‘도로법’에 의한 도로 설치로 인해 건축 제한. 건폐율. 용적률 규정에

부적합하게 된 경우에는 기존 업종보다 오염 배출 수준이 같거나 낮다면 도시. 군 계획조례에 따라 건축물이 아닌 시설을

증설할 수 있다.

 

- ‘대기환경보전법’ 제2조 제9호에 따른 특정대기유해물질 배출

 

- ‘대기환경보전법’ 제2조 제11호에 따른 대기오염물질 배출시설에 해당하는 시설로서 같은 법 시행령 별표1에 따른

1종 사업장부터 3종 사업장까지의 해당 사항

 

- ‘수질 및 수생태계 보전에 관한 법률’ 제2조 제8호에 따른 특정 수질 유해 물질을 배출하는 것.

다만, 같은 법 제34조에 따라 폐수 무방류 배출시설의 설치 허가를 받아 운영하는 경우는 제외한다.

 

- ‘수질 및 수생태계 보전에 관한 법률’ 제2조 제10호에 따른 폐수배출시설에 해당하는 시설로서 같은 법 시행령

별표13에 따른 1종 사업장부터 4종 사업장까지의 해당 사항

 

 

6/ 기존 용도를 계속 사용할 수 있는 경우

 

▣ 기존 건축물이 도시. 군 계획조례의 제정. 개정, 도시. 군 관리계획의 결정. 변경, 행정구역의 변경, 도시. 군 계획시설의

설치, 도시. 군 계획사업의 시행, ‘도로법’에 의한 도로 설치로 인해 건축 제한. 건폐율. 용적률 규정에 부적합하게 된

경우에도 해당 건축물의 기존 용도가 건축물대장에 의해 확인되는 경우에는 관계 법률에 의한 영업허가. 신고. 등록 등의

서류를 통해 관할 행정청에서 기존 용도를 확인하는 경우에는 업종을 변경하지 않는 경우에 한하여 기존 용도로

계속 사용할 수 있다.

 

▣ 이 경우, 기존 건축물이 공장이나 제조업소인 경우로서 대기오염물질 발생량 또는 폐수배출량이 ‘대기환경보전법

시행령’ 별표1 및 ‘수질 및 수생태계 보전에 관한 법률 시행령’ 별표 13에 따른 사업장 종류별 대기오염물질 발생량 또는

배출 규모 범위에서 증가하는 경우에는 기존 용도로 사용하는 것으로 간주한다.

 

▣ 다만, 기존 건축물이 공장이나 제조업소인 경우에는 도시. 군 계획조례로 정하는 바에 따라 대기오염물질 발생량 또는

폐수배출량이 증가하지 않는 경우에 한하여 기존 용도 범위 내의 업종 변경을 할 수 있다.

 

 

7/ 건축물 용도 완화 대상

 

▣ 기존 건축물이 도시. 군 계획조례의 제정. 개정, 도시. 군 관리계획의 결정. 변경, 행정구역의 변경, 도시. 군 계획시설의

설치, 도시. 군 계획사업의 시행, ‘도로법’에 의한 도로 설치로 인해 건축 제한. 건폐율. 용적률 규정에 부적합하게 된

경우더라도 해당 건축물이 있는 용도지역. 용도지구. 용도구역에서 허용되는 용도로 변경할 수 있다.