8. 용도지역, 용도지구, 용도구역에서의 행위 제한 / 제1절. 건축 제한 및 완화

2022.09.25 - [부동산 도시계획&건축관련] - 7. 개발행위의 허가 / 제8절. 개발밀도관리구역 & 제9절. 성장관리 방안

7. 개발행위의 허가 / 제8절. 개발밀도관리구역 & 제9절. 성장관리 방안

 

8. 용도지역, 용도지구, 용도구역에서의 행위 제한 / 제1절. 건축 제한 및 완화

 

1/ 일반적 사항

 

▣ 용도지역. 용도지구에서의 건축물이나 기타 시설의 용도. 종류. 규모 등의 제한에 대한 사항은 ‘국토계획법’ 또는

다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 ‘국토계획법 시행령’으로 정하는 기준에 따라 시. 군 조례로 정할 수 있다.

 

▣ 건축물이나 기타 시설의 용도. 종류. 규모 등을 변경하는 경우에는 변경 후의 건축물이나 기타 시설의 용도. 종류.

규모 등은 위의 규정에 부합해야 한다.

 

▣ 용도지역에서의 건축물 제한을 적용함에 있어 부속 건축물에 대해서는 주 건축물에 대한 건축 제한에 의한다.

 

 

2/ 예외적 사항

 

1) 도시. 군 계획시설의 적용 예외

▣ 도시. 군 계획시설에 대해서는 건축 제한 규정을 적용하지 않는다.

 

2) 다음 각호의 시설의 용도. 종류 및 규모 등의 제한에 관해 용도지역. 지구. 구역 안의 건축 제한을 적용하지 않는다.

▣ ‘관광진흥법’ 제3조 제1항 제6호에 따른 유원시설업을 위한 유기시설. 유기기구로서 다음 각 목의 요건을

모두 갖춘 시설

가. 철로를 활용하는 궤도주행형 유기시설. 유기기구일 것

나. 가목의 철로는 ‘철도사업법’ 제4조에 따라 지정. 고시된 사항의 변경으로 사업용 철도 노선에서 제외된 기존 선로일 것

 

▣ 제1호의 유기시설. 유기기구를 설치하는 유원시설업을 위하여 ‘관광진흥법’ 제5조 제2항에 따라 갖추어야 하는 시설

 

 

3) 다음의 지구 및 구역에 대하여는 일반적인 용도지역 및 용도지구의 건축 제한 규정에도 불구하고 따로 정한 바에

따른다.

▣ ① 취락지구, ② 개발진흥지구, ③ 농공단지, ④ 농림지역 중 농업진흥지역, ⑤ 보전산지, ⑥ 초지, 자연환경보전지역 중 ⑦ 공원구역 및 ⑧ 수산자원보호구역, ⑨ 상수원보호구역, ⑩ 문화재 보호구역, ⑪ 해양보호구역

 

 

4) 보전관리지역이나 생산관리지역 중 일부 지역 건축물의 용도. 종류 및 규모 등을 해당 법률로 따로 제한할 수 있다.

▣ 제한요건 : 소관부처에서 농지보전, 자연환경보전, 해양환경 보전, 산림보전에 필요하다고 인정하는 경우

 

▣ 제한 근거 : ‘농지법’, ‘자연환경보전법’, ‘야생생물 보호 및 관리에 관한 법률’, ‘해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률’, ‘산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률’

 

 

3/ 용도지구별 건축 제한

 

1) 경관지구, 고도지구

▣ 경관지구에서 제72조 및 제73조에 따라 도시. 군 계획조례로 정해진 건축 제한의 전부를 적용하는 것이 주변 지역의

토지이용 상황이나 여건 등에 비추어 불합리한 경우에는 제72조 및 제73조에도 불구하고 해당 용도지구의 지정에 관한

도시. 군 관리계획으로 건축 제한의 내용을 따로 정할 수 있다. 이 경우 도시. 군 관리계획으로 정할 수 있는 건축 제한은

도시. 군 계획조례에 정해진 건축 제한의 일부를 그 내용으로 하여야 하며, 도시. 군 계획조례에 정해진 건축 제한 전부를

적용하지 아니하는 것으로 도시. 군 관리계획을 결정해서는 아니 된다.

 

- 경관지구 안에서 건축 제한은 도시계획조례에 따라 적용되고 있다. 그러나 필요한 경우에는 해당 용도지구 지정을 위한 도시. 군 관리계획에 도시계획조례로 정한 건축 제한 중 일부 사항만 적용하는 내용으로 2016년 12월 30일 ‘국토계획법 시행령’이 개정되었다.

 

▣ ‘건축법 시행령’ 제6조 제1항 제6호의 규정에 의한 리모델링이 필요한 건축물에 대해서는 건축물 높이. 규모 등의

제한을 완화할 수 있다.

지구	원칙적	예외적
경관지구(영 제72조, 영 제83조 제2항)	도시.군 계획조례가 정하는건축물을 건축할 수 없다.	조례기준에 적합하다고 인정해 도시계획위원회의 심의를 거친 경우
	건폐율. 용적률. 높이. 최대 너비. 색채. 대지안 조경 등에 대해서는 도시. 군 계획조례로 정한다.	리모델링이 필요한 건축물에 대해서는 건축물 높이. 규모 등의 제한을 완화할 수 있다.(영 제83조 제2항)
고도지구(영 제74조)	도시관리계획으로 정하는 높이를 초과. 미달하는 경우, 건축할 수 없다.	리모델링이 필요한 건축물에 대해서는 건축물 높이. 규모 등의 제한을 완화할 수 있다.(영 제83조제2항)

 

2) 보전지구

▣ 보전지구에서는 도시. 군 계획조례가 정하는 건축물에 한하여 건축이 가능하나 예외적으로 도시계획 조례 기준에

적합하다고 인정해 관계 행정기관의 장과의 협의 및 도시계획위원회의 심의를 거친 경우는 가능하다.

 

▣ ‘중요 시설물 보전지구’ 안에서의 해당 시설물의 보전. 관리에게 지장을 주는 건축물과 시설은 건축. 설치할 수 없다.

다만, 시장 또는 구청장이 그 시설물의 보존. 관리에 지장이 없다고 인정해 국방부 장관과의 협의를 거친 경우에는

그렇지 않다.

 

▣ 역사. 문화환경 보존지구 및 중요 시설물 보전지구, 생태계 보전지구 안에서의 건축 제한에 대해서는 해당 지구의

지정 목적 달성에 필요한 범위 내에서 별도의 조례로 정할 수 있도록 도시계획 조례에 근거를 마련해 두고 있다.

 

3) 시설보호지구

▣ 학교시설보호지구. 공용시설보호지구. 항만시설보호지구에서는 도시. 군 계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없으나 예외적으로 도시계획 조례 기준에 적합하다고 인정해 관계 행정기관의 장과의 협의 및 도시계획위원회의 심의를 거친 경우는 완화한다.

 

- 공항시설보호지구의 건축 제한에 대해서는 ‘항공법’이 정하는 바에 의하되 건축물의 용도. 형태 등에 대한 기타 제한에 대해서는 도시계획 조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없다.

 

- 서울특별시 조례에서는 학교시설보호지구 안에서 건축할 수 없는 건축물로 ‘안마시술소. 판매시설. 운수 시설. 의료시설 중 격리병원. 정신병원. 요양병원. 숙박시설. 위락시설. 공장. 창고시설. 위험물 저장 및 처리시설. 자동차 관련 시설. 동. 식물 관련 시설 중 축사. 가축 시설. 도축장. 도계장, 자원순환 관련 시설. 교정시설. 보호관찰소. 갱생보호소. 기타 범죄자의 갱생. 보육. 교육. 보건용 시설. 소년원. 소년분류심사원. 묘지관련시설. 장례식장’을 규정하고 있다.

 

▣ 공용시설보호지구 안에서 건축할 수 없는 건축물

 

- 단독주택. 공동주택. 문화 및 집회시설. 도매시장·소매시장. 운수 시설. 의료시설 중 격리병원. 위락시설. 공장. 창고시설. 위험물 저장 및 처리시설. 자동차 관련 시설. 동. 식물 관련 시설 중 축사. 가축 시설. 도축장. 도계장. 자원순환 관련 시설. 교정시설. 보호관찰소. 갱생보호소. 기타 범죄자의 갱생. 보육. 교육. 보건용 시설. 소년원. 소년분류심사원. 묘지 관련 시설.