7. 개발행위의 허가 / 제4절. 개발행위 허가 기준 (4)

2022.09.20 - [부동산 도시계획&건축관련] - 7. 개발행위의 허가 / 제4절. 개발행위 허가 기준 (3)

7. 개발행위의 허가 / 제4절. 개발행위 허가 기준 (3)

 

 

7. 개발행위의 허가 / 제4절. 개발행위 허가 기준 (4)

 

7/ 임상(林相) 기준

▣ ‘국토계획법 시행규칙’ 제10조의 2에서는 임상(林相) 산정을 ‘산지관리법 시행규칙’ 별표1의 3 비고 제3호에 따라 

준용되는 같은 규칙 별표1 비고 제1호부터 제4호까지의 방법으로 하도록 하고 있다.

▣ 2017년 1월 1일 이전에는 국토계획법에 의하여 도시계획조례에 입목본수도 산정기준을 정하였던 것으로 

2017년 1월 1일부터 ‘산지관리법 시행규칙’에 따르도록 개정되었다.

1. 입목축적 정의
   개발 대상 필지의 입목에 대한 수종, 수고, 가슴높이직경, 본수를 ha당 조사 결과로 산출하여

   서울특별시 평균 입목축적 적용 시 비율로 산정하여 나타낸 것을 말한다.

2. 대상지 ha당 입목축적 산출
  가. 대상지 입목축적은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙’ 제10조의2 제2호에 따른 방법으로 산출한다.
  나. 위의 방법에 따라 산출한 대상지 입목축적을 ha당 입목축적으로 환산하면 ‘대상지 ha당 입목축적’이 된다.

 

3. 서울특별시 ha당 평균 입목축적 산출
   산림 기본통계의 발표 다음 연도부터 다시 새로운 산림 기본통계가 발표되기 전까지는 산림청장이 고시하는

   평균 생장률을 적용하여 해당 연도의 서울특별시 ha당 평균 입목 축적을 산출한다.

4. 입목축적 비율 산출
   입목축적 비율 = (대상지 ha당 입목축적) / 서울특별시 ha당 평균 입목축적) * 100

[산지관리법 시행규칙] 별표1 비고 제1호부터 제4호 내용

1. 입목 축적의 조사 방법

  가. 조사 방법은 표준지조사를 원칙으로 한다. 

       다만 1) 또는 2)의 어느 하나에 해당하는 경우에는 전수조사의 방법으로 입목축적을 조사할 수 있다.

      1) 협의 신청 산지의 면적이 2,000㎡ 미만인 경우
      2) 협의 신청 산지가 불규칙하거나 분산된 형태 등으로 이루어져 있어 표준지조사 방법으로 입목 축척을 

         조사할 수 없는 경우

  나. 조사 대상은 가슴높이 지름이 6cm 이상인 입목으로 한다. 이 경우 가슴높이 지름의 측정은 2cm 범위를

       하나의 직경 단위로 묶어 짝수로 표시하는 2cm 괄약조사 방법을 적용한다. 

  다. 수고(樹高)는 나무 종류별. 가슴높이 지름별로 측정하여 평균수고를 산출한다.

  라. 입목 축척은 다음의 방법으로 산출한다.
      1) 전수조사의 경우 : 입목 축척 = 입목간재적표(立木幹材積表) 상의 단목재적(單木材積) x 나무 종류별 조사본수
      2) 표준지조사의 경우 : 입목 축척 = 표준지 재적 합계 x

2. 제1호 각 목 본문에 따른 표준지는 다음 각 목의 기준에 모두 적합해야 한다.
  

가. 표준지의 면적
      1) 1개 표준지의 면적 : 수평 투영 면적 400㎡ 이상
      2) 전체 표준지의 합산 면적 : 협의 신청 산지의 수평 투영 면적 5% 이상

 

  나. 표준지의 개수
      1) 협의 신청 산지의 면적이 2,000㎡ 이상 20,000㎡ 미만인 경우 : 3개 이상
      2) 협의 신청 산지의 면적이 20,000㎡ 이상 50,000㎡ 미만인 경우 : 5개 이상
      3) 협의 신청 산지의 면적이 50,000㎡ 이상 100,000㎡ 미만인 경우 : 10개 이상
      4) 협의 신청 산지의 면적이 100,000㎡ 이상 200,000㎡ 미만인 경우 : 15개 이상
      5) 협의 신청 산지의 면적이 200,000㎡ 이상인 경우 : 20개 이상
 

 다. 표준지의 선정
      1) 협의 신청 산지가 도로. 철도 등의 건설을 위한 경우로서 선형인 경우 표준지는 선형 중심선을 기준으로 

          등간격 추출법에 따라 선정한다.
      2) 협의 신청 산지가 선형이 아닌 경우 표준지는 등간격 추출법에 따라 선정하며, 표준지 선정을 위한 

          격자의 시점. 거리 등은 다음과 같다.
         가) 격자의 시점은 조사대상지의 서쪽 경계 접선과 북쪽 경계 접선의 교점으로 한다.
         나) 격자 간 거리는 조사대상지의 면적을 표준지의 개수로 나눈 값의 제곱근 이내로 하되,

              미터 단위로 조정할 수 있다.

3. 협의 과정에서 협의 신청 산지의 면적이 축소되거나 증가하는 경우 당초 격자의 시점 및 거리를 적용하여 

   변경 면적에 표준지를 추가로 선정할 수 있다. 이 경우 제2호 가목 및 나목에 따른 기준을 충족하지 못하는 때에는

   새롭게 표준지를 선정하여야 한다.

4. 협의 신청 산지가 훼손되어 벌채 전의 입목축적으로 환산하는 등의 방법을 통하여 입목축적조사를 할 수 없는 경우와 

   협의 신청 산지에 지뢰가 매설되어 있는 등의 사유로 입목축적조사를 할 수 없는 경우에는 협의 신청 산지와 입목의

   구성이 유사한 인근 지역에서 입목축적조사를 할 수 있다.

   (가) ha당 입목축적이 산림 기본통계상 서울특별시 ha당 평균 입목 축척의 30% 미만인 토지
   (나) 평균경사도 18도 미만인 토지, 다만, 일필지 내에 격자가 1개 이상일 경우 격자별 산출된 평균경사도 중 

          최댓값을 적용한다.

 

8/ 비오톱 및 생태면적률 관련 개발행위허가 기준

1) 비오톱 개념과 개발행위허가 기준

▣ 급속한 산업화로 자연 자원의 보존 및 생태축 보존을 위하여 도시계획과 환경계획의 결합이 요구되고 있다. 

그 대표적인 모델 중의 하나가 ‘도시생태현황도’라고 할 수 있다.

▣ 1999년 서울특별시 독일의 사례를 모델로 도시생태현황도를 작성하기 시작하면서 ‘비오톱 지도’라고 용어가 

사용되었으며, 2013년 ‘자연환경보전법’ 제34조의 개정으로 ‘도시 생활환경지도’가 법적 용어가 되었다.

▣ ‘도시생태 현황지도’의 법적 개념을 살펴보면 ‘자연환경보전법 시행규칙’ 제16조의2에 “도시지역의 상세한 생태. 

자연도”라 하고 있다. 도시생태현황도에 대하여 보다 자세히 살펴보면 축척 5천분의 1 이상의 지도에 작성하는 

기본주제도와 비오톱 유형도, 비오톱 평가도 등을 말한다.

▣ 이 중에서 ‘비오톱 유형도’는 기본 주제도를 통해 분석된 비오톱 공간의 구조적. 생태적 특성을 체계적으로 

분류한 것을 말하며 이를 지도화한 것이다. ‘비오톱 평가도’는 비오톱 유형화를 통해 구분된 개별공간을 다양한

평가항목을 적용하여 그 가치를 5개 등급으로 등급을 지도화 한 것이다.

▣ 서울시 도시계획조례 제24조에 의하면 개발행위허가 기준 중에 “도시생태 현황 조사 결과 비오톱 유형 평가 

1등급이고 개별비오톱 평가 1등급으로 지정된 부분은 보전”하도록 규정하고 있다.

- ‘비오톱’이란 특정한 식물과 동물이 하나의 생활공동체를 이루어 지표상에서 다른 곳과 명확히 구분되는 생물서식지를

 말한다.
- 비오톱 유형 평가는 5개의 등급으로 구분하여 서식지 기능, 생물서식의 잠재성, 식물의 층위 구조, 면적 및 희귀도를 

종합하여 평가한다.
- 개별비오톱 평가는 자연형 비오톱 유형과 근자연형 비오톱 유형을 대상으로 평가하여 3개의 등급으로 구분하며 

자연성, 생물서식지 기능, 면적, 위치 등을 평가항목으로 고려한다.

2) 생태면적률 계산식

▣ ‘건축법’의 적용을 받는 건축물을 건축하는 경우에는 대지면적 중 자연순환 기능을 가진 토양 면적 비율인 

  생태면적률을 지목이 변경되는 토지의 형질변경 허가 대상에서 한해 다음과 같이 적용한다.
- 단독주택 : 20% 이상
- 공동주택 : 30% 이상
- 유통업무 설비. 방송통신시설. 종합의료시설. 교통시설 : 20% 이상
- 녹지지역 내 시설 및 건축물 : 50% 이상

▣ 생태면적률(%) = (자연순환 기능 면적 / 전체 면적) * 100 = (∑(공간 유형별 면적 * 가중치) / 전체 면적) * 100

 

9. 상위 계획 및 관련 계획 기준

▣ 도시관리 계획상 용도지역별 개발행위의 규모 및 건축 제한 기준에 적합하고 개발행위 허가 제한지역에 

   해당하지 않을 것
▣ 공유수면 매립의 경우에는 그 매립 목적이 도시계획에 적합해야 한다.

 

10/ 토지분할

▣ 녹지지역 안에서 관계 법령에 따른 인. 허가 등을 받지 않고 토지를 분할하는 경우에는 ‘건축법’ 제57조 제1항 및 

   ‘서울특별시 건축조례’ 제25조에 따른 분할 제한 면적 이상으로 분할할 것

▣ ‘건축법’ 제57조 제1항에 따른 분할 제한 면적 미만으로 분할하는 경우에는 다음의 어느 하나에 해당할 것

 

- 녹지지역 안에서의 기존 묘지의 분할

 

- 사설도로를 개설하기 위한 분할

 

- 사설도로로 사용되고 있는 토지 중 도로의 용도가 폐지되는 부분을 인접 토지와 합병하기 위한 분할

 

- 토지 이용상 불합리한 토지 경계선을 시정해 해당 토지의 효용을 증진하기 위해 분할 후 인접 토지와 합병하고자 

  하는 경우에는 다음의 어느 하나에 해당해야 한다. 이 경우, 허가신청인은 분할 후 합병되는 토지의 소유권 또는 

  공유지분을 소유하고 있거나 그 토지를 매수하기 위한 매매계약을 체결해야 한다.
 

  * 분할 후 남는 토지의 면적 및 분할된 토지와 인접 토지가 합병된 후의 면적이 분할 제한 면적에 미달되지 않을 것
  * 분할 전후의 토지면적에 증감이 없을 것
  * 분할하고자 하는 기존 토지의 면적이 분할 제한 면적에 미달되고 분할된 토지와 인접 토지를 합병한 후의 면적이

    분할 제한 면적에 미달되지 않을 것

- 너비 5m 이하로 분할하는 경우로서 합리적인 토지이용에 지장이 없을 것

 

▣ 토지분할 제한지역에서 토지분할이 가능한 경우

- 개발행위허가 기준을 정하고 있는 시행령 제2호 라목 3)에서 ‘그 밖에 토지의 분할이 불가피한 경우로서

국토교통부령으로 정하는 경우’란 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

 
1. 상속자 사이에 상속에 따른 토지를 분할하는 경우

2. ‘공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령’ 제65조 제1항 제2호에 따라 토지 이용상 불합리한 지상 경계를 

시정하기 위하여 토지를 분할하는 경우

3. 기존 묘지를 분할하는 경우

4. 국. 공유의 일반재산을 매각. 교환 또는 양여하기 위하여 토지를 분할하는 경우

5. 농업. 축산업. 임업 또는 수산업을 영위하기 위한 경우로서 토지분할이 제한되는 지역 안의 주민 사이에 상호 교환. 

매각 또는 매수를 위하여 토지를 분할하는 경우