8. 용도지역, 용도지구, 용도구역에서의 행위 제한 / 제3절. 건폐율 (3)

2022.10.01 - [부동산 도시계획&건축관련] - 8. 용도지역, 용도지구, 용도구역에서의 행위 제한 / 제3절. 건폐율 (2)

8. 용도지역, 용도지구, 용도구역에서의 행위 제한 / 제3절. 건폐율 (2)

 

 

8. 용도지역, 용도지구, 용도구역에서의 행위 제한 / 제3절. 건폐율 (3)

 

14/ 생산녹지지역, 자연녹지지역, 계획관리지역 안의 기존 공장의 건폐율

▣ 생산녹지지역. 자연녹지지역. 생산관리지역에 있는 기존 공장의 건폐율은 40% 범위에서 최초 건축허가 시

해당 건축물에 허용된 비율을 초과하면 안 된다.

 

▣ 생산녹지지역. 자연녹지지역. 생산관리지역. 계획관리지역 안에 있는 기존 공장이 부지를 확장해 추가로 편입되는

부지에 건축물을 증축하는 경우로서 다음 각호의 요건을 모두 갖춘 경우, 그 건폐율은 40% 범위에서 도시. 군 계획조례로

정하는 비율을 초과하면 안 된다. 이 경우, 추가 편입 부지에서 증축하려는 건축물에 대한 건폐율 기준은 추가 편입 부지에

대해서만 적용

 

- 추가 편입 부지의 규모가 3천㎡ 이하로서 준공 당시 부지면적의 50% 이내일 것

 

- 지방 도시계획위원회의 심의를 거쳐 기반 시설의 설치 및 그에 필요한 용지 확보가 충분하고 주변 지역의 환경오염

우려가 없다고 인정할 것

 

▣ 2016.12.31.까지의 한시적으로 기존 공장 부지 확장을 통한 증축 기준 완화

- 생산녹지지역. 자연녹지지역. 생산관리지역. 계획관리지역 안에 있는 기존 공장으로서 해당 용도지역에서의 건축이

허용되어 있는 공장이 도시계획위원회의 심의를 거쳐 ‘식품위생법’ 등의 법률에 따른 인증 등을 받기 위해 불가피한

경우로서 일정한 요건을 갖춘 경우에는 준공 당시 부지와 추가 편입 부지를 하나로 보아 건폐율 40% 기준을 적용할 수

있도록 한다.

 

- 녹지지역. 관리지역에 있는 기존 공장으로서 해당 용도지역에서의 건축이 부적합한 공장이 도시계획위원회의 심의를

거쳐 ‘식품위생법’ 등의 법률에 따라 인증 등을 받기 위해 불가피한 경우로서 일정한 요건을 갖춘 경우에는 기존 부지와

추가 편입 부지를 하나로 보아 건폐율 40% 기준을 적용할 수 있도록 한다.

 

▣ 계획관리지역의 기존 공장. 창고시설 또는 연구소 → 50% 범위에서 도시. 군 계획조례로 정하는 비율

 

▣ 종전의 ‘도시계획법’ 제2조 제1항 제10호에 따른 일단의 공장 용지 조성사업구역 내 공장으로서 해당 지방

도시계획위원회의 심의를 거쳐 기반 시설의 설치 및 그에 필요한 용지 확보가 충분하고 주변 지역의 환경오염 우려가

없다고 인정하는 공장 → 80% 이하 범위 내에서 도시. 군 계획조례로 정하는 비율

 

 

15/ 방화지구 안 건축물의 건폐율

 

▣ 준주거지역. 일반상업지역. 근린상업지역 중 방화지구의 건축물로서 주요 구조부와 외벽이 내화구조인 건축물 중

도시. 군 계획조례로 정하는 건축물 → 80~90% 범위에서 도시. 군 계획조례로 정하는 비율

 

 

16/ 토지이용의 과밀화 방지를 위한 건폐율 강화

 

▣ 도시지역에서 토지이용의 과밀화를 방지하기 위해 건폐율을 낮추어야 할 필요가 있다고 인정해 해당 지방자치단체에

설치된 도시계획위원회의 심의를 거쳐 정한 구역 안에서의 건축물의 경우에는 해당 구역에 적용할 건폐율의 최대한도의

40% 이내 범위 내에서 도시. 군 계획조례가 정하는 비율을 초과하면 안 된다.

 

 

17/ 주차 전용 건축물의 건폐율, 용적률, 높이 제한, 건축물 용도 제한

 

▣ 주차 전용 건축물은 ‘주차장법 제2조 제11호 및 같은 시행령 제1조의2에 의해 건축물의 연면적 중 주차장으로

사용되는 부분의 비율이 95% 이상인 것’을 말한다.

 

- 다만, 주차장 이외 용도로 사용되는 부분이 ‘건축법 시행령’ 별표1에 따른 ‘단독주택. 공동주택. 제1종 근린생활시설.

제2종 근린생활시설. 문화 및 집회시설. 종교시설. 판매시설. 운수 시설. 운동시설. 업무시설. 자동차 관련 시설’인

경우에는 주차장으로 사용되는 부분의 비율이 70% 이상인 것을 말한다.

 

▣ 같은 법 시행령 제1조의2 제3항에 의하면 특별. 광역시장. 특별자치도 지사. 시장은 법 제12조 제6항 또는 제19조

제10항에 따라 “노외주차장 또는 부설주차장의 설치를 제한하는 지역의 주차 전용 건축물의 경우에는 위의 단서에도

불구하고 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 주차장 외의 용도로 사용되는 부분에 설치할 수 있는 시설의

종류를 해당 지역의 구역별로 제한할 수 있다”라고 되어 있다.

 

▣ 이에 대해 서울특별시 주차장 조례 제5조 제2항에서는 “1급지 지역 중 상업지역. 준주거지역에 설치되는 주차 전용

건축물의 주차장 외의 용도로 사용되는 부분에 설치할 수 있는 시설의 종류는 제1종 및 제2종 근린생활시설. 업무시설.

운동시설로 한다. 다만, 유통근대화계획으로 지정된 재래시장은 적용하지 않는다”라고 규정했다.

 

▣ ‘주차전용건축물’의 건축 기준은 지방자치단체의 주차장 조례에서 정하고 있다. 서울특별시는 같은 조례 제5조에서

건폐율. 용적률. 대지면적. 최소한도. 높이 제한을 규정하고 있다.

- 건폐율 : 90% 이하

- 용적률 : 1,500% 이하

- 대지면적의 최소한도 : 45㎡ 이상

- 높이 제한 : 다음 각 목의 배율 이하

* 대지가 너비 12m 미만의 도로에 접한 경우 : 건축물 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 대지에 접한 도로의 반대쪽 경계선까지 수평거리의 3배

* 대지가 너비 12m 이상의 도로에 접한 경우 : 건축물 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 대지에 접한 도로의 반대쪽 경계선까지의 수평거리 x 배. 다만, 배율이 1.8배 미만인 경우에는 1.8배

 

 

18/ 연구개발특구 안의 자연녹지지역 중 교육. 연구 및 사업화시설

 

▣ 광주광역시 도시계획 조례 제67조 제8항

- 적용 대상 : ‘연구개발특구의 육성에 관한 특별법’ 제44조에 따라 연구개발특구 안의 자연녹지지역 중 교육. 연구

및 사업화시설 안에서 같은 법 제37조에 따른 입주 승인을 얻어 건축하는 경우

- 적용 건폐율 : 해당 건폐율의 150% 이하

 

 

19/ 방재지역 안의 건폐율 완화

 

▣ 광주광역시 도시계획 조례 제70조의 2

- 적용 대상 : 녹지지역. 관리지역. 농림지역. 자연환경보전지역의 건축물

- 방재지구의 재해 저감 대책에 부합하게 재해 예방시설을 설치한 건축물의 경우에는 해당용도 지역별 건폐율의

150% 이하

 

 

20/ 자연녹지지역 내 학교의 건폐율 완화

 

▣ 자연녹지지역의 건폐율은 20% 이내로 제한하고 있으나 학교는 교육환경 개선을 위해 시설을 확충해야 할 필요성이

높은 점을 고려해 이미 자연녹지지역 안에 설립. 운영 중인 학교에 대해서는 조례로 건폐율을 30% 이내로 완화할 수

있도록 해 학교시설 증축 불편을 해소하고자 개정

 

 

21/ 비도시지역 내 산업. 유통개발진흥지구의 공장 건폐율 완화

 

▣ 민간이 산업. 유통개발진흥지구 제안 후 지자체가 타당성 등을 검토한 경우, 해당 부지를 산업. 유통개발진흥지구로

지정할 경우, 개발진흥지구 내 부지가 비도시 지역 등에 위치해 건폐율이 20%로 제한되더라도 건폐율을 30%에서

40%까지 완화해 공장 등을 신. 증축할 수 있다.

 

▣ 동시에 개발진흥지구 안에서는 오염물질 배출시설의 설치 허가 또는 신고 대상이 아닌 비 공해성 공장을 용도지역에

상관없이 설치할 수 있다.

 

 

22/ 자연녹지. 생산녹지지역에서 성장관리 방안 수립 시 건폐율 완화

 

▣ 지자체가 계획적인 개발을 위해 사전에 기반 시설의 설치 계획. 환경관리계획 등에 관한 내용을 포함한 성장관리

방안을 수립하면 공장 등 건축물의 건폐율 완화가 가능하다.

 

▣ 성장관리 방안을 수립하면 계획관리지역에서만 40% 이내로 제한하던 건폐율을 50%까지 완화할 수 있었으나

‘국토계획법 시행령’ 개정으로 자연녹지지역과 생산녹지지역에서도 성장관리 방안이 수립되면 20% 이내로 제한되던

건폐율을 30%까지 완화할 수 있다.