8. 용도지역, 용도지구, 용도구역에서의 행위 제한 / 제4절. 용적률 (2)

2022.10.10 - [부동산 도시계획&건축관련] - 8. 용도지역, 용도지구, 용도구역에서의 행위 제한 / 제4절. 용적률 (1)

8. 용도지역, 용도지구, 용도구역에서의 행위 제한 / 제4절. 용적률 (1)

 

 

8. 용도지역, 용도지구, 용도구역에서의 행위 제한 / 제4절. 용적률 (2)

 

6/ 문화시설 기부채납에 따른 용적률

▣ 국. 공유지에 ‘문화예술진흥법 시행령’ 제2조에 따른 문화시설 중 박물관, 도서관, 미술관, 공연장을 건축해

기부채납하는 경우에는 해당 용도지역의 용적률 범위 내에서 도시계획위원회의 심의를 거쳐 완화할 수 있다.

 

 

7/ 지하철 출입구 관련 시설 기부채납 시 용적률

▣ 공공보도의 보행환경 개선과 도시미관 향상을 위해 지하철 출입구, 환기구, 배전함 등을 건물 또는 대지 내에 설치해

기부채납하거나 구분지상권을 설정하는 경우에는 영 제85조 제1항의 해당 용도지역의 용적률 범위 내에서

다음 산식에 따라 시. 도 계획위원회의 심의를 거쳐 완화할 수 있다.

 

- 대지에 설치할 경우 : 용적률 x (지하철 출입구 등의 건폐 면적 / 대지면적) 이내

- 건물에 설치할 경우 : 용적률 x (지하철 출입구 등의 연면적 / 건물 연면적) 이내

 

 

8/ 임대주택 및 기숙사의 용적률 완화

▣ 임대주택과 기숙사에 대해서는 용적률을 완화할 수 있다.

 

▣ 임대주택과 기숙사이더라도 용적률을 완화할 수 없는 경우

- 개발제한구역. 시가화조정구역. 녹지지역 또는 공원에서 해제되는 구역

- 도시지역으로 새로 편입되는 구역 중 계획적인 개발. 관리가 필요한 지역

- 기존 용도지역. 용도지구가 용적률이 높은 용도지역. 용도지구로 변경되는 경우로서 기존 용도지역. 용도지구의

용적률을 적용하지 않는 경우

 

▣ 주거지역에서는 도시. 군 계획조례로 용적률의 20% 이하 범위 내에서 임대주택의 추가 건설을 허용할 수 있다.

 

▣ 국가, 지방자치단체, ‘사립학교법’에 따른 학교법인, ‘한국사학진흥재단법’에 따른 한국사학진흥재단,

‘한국장학재단 설립 등에 관한 법률’에 따른 한국장학재단, 이런 자가 출자해 설립한 법인이 ‘고등교육법’ 제2조에 따른

학교의 학생이 이용하도록 해당 학교 부지 외에 건설하는 기숙사에 대해서는 도시. 군 계획조례로 용도지역별

최대 한도까지 건설을 허용할 수 있다.

 

▣ 주거지역에서 ‘임대주택법’ 제16조 제1항에 따른 임대주택의 임대 기간에 따라 임대주택의 추가 건설을 허용할 수 있는 용적률

- 임대 의무 기간이 20년 이상인 경우 : 해당 용적률의 20%

- 임대 의무 기간이 10년 이상인 경우 : 해당 용적률의 15%

 

▣ 제3종 일반주거지역 용적률 250%, 준주거지역 용적률 400% 규정에도 불구하고 역세권에서 장기 전세주택이

포함된 공동주택 또는 주거복합건물을 건립하는 경우, 제3종 일반주거지역은 300% 이하로 하고

준주거지역은 500% 이하로 한다.

- 단, 전용주거지역. 도시자연공원. 근린공원. 자연경관지구 및 최고 고도지구와 접한 지역, ‘경관법’ 제7조에 따른

경관계획상 중점경관관리지역, 구릉지 및 한강축 경관 형성 기준 적용 구역은 완화할 수 없다. 부득이 완화받으려면

시. 도시계획위원회 또는 도시. 건축공동위원회의 심의를 거쳐 인정되어야 한다.

 

 

9/ 방재지구의 용적률

▣ 주거지역. 상업지역. 공업지역 안의 방재지구의 재해저감대책에 부합하게 재해예방시설을 설치하는

건축물

- 완화 기준 : 해당 용적률의 120% 이하 범위 내에서 도시. 군 계획조례로 정하는 비율

 

 

10/ 개발진흥지구, 수산자원보호구역, 자연공원, 농. 공단지의 용적률

완화 대상지역	시행령	광주광역시 조례 제73조
도시지역 외의 지역에 지정된 개발진흥지구	100% 이하	100% 이하
수산자원보호구역	80% 이하	60% 이하
자연공원	100% 이하	100% 이하
도시지역 외의 지역에 지정된 농. 공단지	150% 이하	150% 이하

 

11/ 학교 이적지의 용적률

▣ 학교 이적지에 대한 용적률은 대부분 지자체에서 용도지역별로 적용하는 용적률보다 강화하고 있다.

 

 

12/ 상업지역 안 주상복합 건축물의 용적률

▣ 상업지역 안에서 주거복합건물을 건축할 때의 용적률은 도시계획 조례로 규정하고 있다.

 

 

13/ 준공업지역 안 공동주택의 용적률

▣ 서울특별시 도시계획 조례를 살펴보면 준공업지역 내의 용적률은 400% 이핟. 그러나 준공업지역 안에

공동주택 등의 주거용도를 건축할 경우에는 용적률을 강화하고 있다.

 

* 준공업지역 내의 용적률 적용

1. 공동주택. 노인복지주택. 오피스텔. 고시원의 용적률은 250%로 한다. 다만, 임대산업시설이 포함된 경우에는

400%로 한다.

 

2. 제1호 본문에도 불구하고 ‘공공주택 특별법’ 제2조 제1호 가목의 공공임대주택, ‘민간임대주택에 관한 특별법’

제2조 제4호의 기업형임대주택 및 제5호의 준공공임대주택은 임대분과 임대분의 3분의1에 해당하는 용적률을

추가 허용할 수 있으며, 이 경우 용적률은 300%로 한다.

 

3. 제1호 본문에 불구하고 ‘공공주택 특별법 시행령’ 제2조 제1항 제2호의 국민임대주택, 제3호의 행복주택이나

제4호의 장기전세주택 또는 임대산업시설을 확보하는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제2조 제4호의 기업형임대주택 및

제5호의 준공공임대주택이 포함된 공동주택 노인복지주택 오피스텔의 용적률은 300%로 한다.

 

4. 제1호 본문에도 불구하고 역세권 내 별표2에 따른 공장비율이 10% 미만인 3천㎡ 이상의 사업구역에 건축하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우의 용적률은 400%로 한다.

 

    가. ‘공공주택 특별법’ 제2조 제1호 가목의 공공임대주택, ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제2조 제4호의

       기업형임대주택  및 제5호의 준공공임대주택

    나. ‘건축법 시행령’ 별표1 제2호의 공동주택 중 기숙사

 

5. 제1호 본문에도 불구하고 ‘산업입지 및 개발에 관한 법률’ 제2조 제8호의 각 목에 해당하는 산업단지인 경우,

‘산업입지 및 개발에 관한 법률’ 및 ‘산업집적 활성화 및 공장 설립에 관한 법률’의 각종 계획에 의하여 기숙사를

건축할 경우의 용적률은 400%로 한다.

 

6. 제1호 본문에도 불구하고 준공업지역 안에서 제35조 제1호 다목에 따른 산업복합건물을 건축하는 경우에는

별표 2의2의 용적률을 적용한다.