7. 개발행위의 허가 / 제2절. 개발행위 허가 대상

2022.09.11 - [부동산 도시계획&건축관련] - 7. 개발행위의 허가 / 제1절. 개발행위 법령 개정 연혁 (2)

7. 개발행위의 허가 / 제1절. 개발행위 법령 개정 연혁 (2)

 

 

7. 개발행위의 허가 / 제2절. 개발행위 허가 대상

 

1/ 개발행위 허가 대상(법 제56조)

1) 원칙상 허가 대상
원칙상 허가 대상은 ①건축물의 높이 또는 공작물의 설치, ② 토지의 형질 변경, ③ 토석 채취, ④ 토지 분할, 

⑤ 물건 적치 등이다. 5가지 사항별 세부 내용은 다음과 같다.


①건축물의 높이 또는 공작물의 설치
- 건축물의 건축을 위해 개발행위 허가를 받은 경우에는 건축계획의 변경도 변경 허가 대상이지만 건축물 연면적의 

5% 범위 내의 축소는 ‘건축법’상 경미한 변경 및 사용 승인 사용시 일괄신고 대상인 변경사항은 변경 허가 대상에서

제외한다.
- ‘국토계획법’ 제56조 제1항 제1호에서 공작물의 설치를 개발행위 허가 대상으로 규정하고 있는 바, 

여기서 ‘공작물’이란 ‘인공을 가하여 제작한 시설물’이므로 토지에 설치되는 공작물뿐만 아니라 기존 건축물에 설치되는

공작물의 경우에도 개발행위 허가 대상에 포함되어 공작물 설치에 따른 경관, 미관, 안전, 환경 등 주변지역과의 관계,

도시, 군 계획사업에 미치는 영향, 도시, 군 관리계획 적합성 여부 등 전반적인 개발행위 허가 기준을 검토해

허가 여부를 결정하도록 규정

② 토지의 형질 변경
- 공유 수면의 매립 : 개발행위 허가 대상
- 경작하더라도 인접 토지의 관개, 배수 및 농작업에 영향을 미치는 경우, 재활용 골재, 사업장 폐토양, 무기성 오니 등 

수질오염 또는 토질오염의 우려가 있는 토사 등을 사용해 성토하는 경우, 지목의 변경을 수반하는 경우는 개발행위 허가 

대상이다.
- ‘국토계획법’ 제57조 제1항 제2호 및 시행령 제51조 제1항에 따라 경작을 위한 토지의 형질 변경은 개발행위 

허가 대상이 아니며 경작을 위한 토지 형질 변경에 대해서는 ‘국토계획법 시행령’ 제51조 제2항 및 지침 1-4-1 ①에서 

구체적으로 규정하고 있다.
- 따라서 조성이 끝난 농지에서 깊이, 높이 2m 미만을 절토, 성토하는 경우에도 ‘국토계획법 시행령’ 제51조 제2항 및 

지침 1-4-1 ①의 규정을 충족하지 않으면 경작을 위한 토지 형질변경에 해당하지 않으므로 이 경우는 개발행위 

허가 대상이다.

③ 토석 채취

④ 토지 분할
- 녹지지역, 관리지역, 농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계 법령에 따른 인, 허가 등을 받지 않고 행하는

토지 분할
- ‘건축법’ 제57조 제1항에 따른 분할제한 면적 미만으로의 토지의 분할
- 관계 법령에 의한 인, 허가 등을 받지 않고 행하는 너비 5m 이하의 토지의 분할

⑤ 물건 적치
- 녹지지역, 관리지역, 자연환경보전지역 안에서 건축물의 울타리 안에 위치하지 않는 토지에 1개월 이상 물건을 

쌓아두는 행위

 

2/ 개발행위 허가 예외대상 및 경미한 행위
▣ ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 제56조 제1항 및 같은 법 시행령 제51조에서는 개발행위의 유형으로

“건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질 변경, 토석 채취, 토지분할, 물건을 쌓아두는 행위”를 열거하고 있다.

▣ 도시계획사업에 의하지 않고 개발행위를 하려는 자는 허가권자의 허가를 받도록 규정하고 있는데 

법 제56조 제4항에서 예외적으로 허가 없이 할 수 있는 개발행위를 열거하면서 같은 항 제3호 및 시행령 제53조에서

‘그밖에 대통령령으로 정하는 경미한 행위’를 규정하고 있다.

▣ 개발행위허가 예외 대상으로는 ① 도시, 군 계획사업에 의한 행위, ② 재해 복구 응급조치, ③ 건축신고 대상의 

증, 개축 및 재축, ④ 경미한 행위 ⑤ 조성이 완료된 대지에서의 경미한 행위 등 5가지이다.

 

이에 대한 세부 설명은 다음과 같다.

① 도시, 군 계획사업에 의한 행위
- 도시, 군 계획사업에 의한 행위는 개발행위 허가 대상에서 제외

- ‘국토계획법’ 제2조 제11호에 의하면 ‘도시, 군 계획사업’이란 ‘도시, 군 계획시설사업, ’도시개발법‘에 따른 

도시개발사업, ’도시 및 주거환경정비법‘에 따른 정비사업’을 지칭

- 예를 들어 ‘도시개발법’에 따른 도시개발사업은 개발행위 허가 대상에 해당하지 않는다.

- 개발행위 허가 운영지침에서 산업단지개발사업 등 다른 법률에 따라 ‘도시개발법’에 의한 사업시행자의 지정 및 

실시계획 인가를 의제 처리하는 경우에는 도시계획사업으로 보아 개발행위 허가 대상에서 제외하도록 정하고 있고 

‘산업입지 및 개발에 관한 법률’에 따라 산업단지로 지정되면 산업단지 내의 개발행위에 대해서는

산입법 제12조의 규정에 의해 개발행위 허가를 받지 않아도 가능

- ‘국토계획법’ 제64조 제1항에 따르면 “도시계획시설 부지에서의 개발행위는 건축물의 건축이나 공작물의 설치를 제한”

하고 있다. 그러나 기존 건축물의 용도변경까지 제한하는 것이 아니므로 증축이나 토지의 형질 변경이 없는 경우로서 

도시계획시설 결정 당시 이미 있었던 기존 건축물은 해당 용도지역에 적합한 용도변경이 가능

② 재해 복구 응급조치

③ 건축신고 대상의 증, 개축 및 재축
- ‘건축법’에 따라 신고하고 설치할 수 있는 건축물의 증. 개축 또는 재축과 이에 필요한 범위 내의 토지 형질 변경

 

④ 경미한 행위
- 경미한 행위는 허가를 받지 않아도 된다. 다만, 표에 규정된 범위에서 특별, 광역시, 특별자치시. 도, 시. 군의 

도시. 군 계획조례로 따로 정하는 경우에는 그에 따른다. 

⑤ 조성이 완료된 대지에서의 경미한 행위

- ‘국토계획법 시행령’ 제53조 제3호 다목에 따라 조성이 완료된 기존 대지에서는 건축물이나 공작물의 기초 등의 

시공을 위한 터파기 및 되메우기, 정지, 포장 등의 토지 형질 변경은 개발행위 허가 대상이 아니지만 원 지반의 높이를 

변경하기 위한 절토 및 성토, 건축물 건축 등과 관련 없는 굴착 등의 깊이 또는 높이가 50cm를 초과하는 경우는 

토지의 형질 변경에 대한 개발행위 허가 대상

- 다만, 조성이 완료된 기존 대지에서는 건축물 건축 등이 완료된 후 실시하는 포장의 경우에는 사실상 건축물이나 

공작물의 설치에 따라 필요한 사항이고 개발행위 허가를 받아야 할 실익도 없으므로 경미한 행위로 인정하는 것이 타당
 
 개발행위 허가를 받지 않아도 되는 경미한 행위

개발 행위	경미한 행위
건축물의 건축	‘건축법’에 따른 건축허가 또는 건축신고, 가설건축물건축의 허가, 신고 대상에 해당하지 않는 건축물의 건축
공작물의 설치	도시지역 또는 지구단위계획구역	무게 50톤이하, 부피 50㎥이하, 수평투영면적 50㎥ 이하인 공작물의 설치. 다만, ‘건축물 시행령’ 제118조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 공작물의 설치는 제외한다.
	도시지역,자연환경보전지역, 지구단위 계획구역 이외 지역	무게 150톤이하, 부피 150㎥이하인 공작물의 설치, 다만, ‘건축법 시행령’ 제118조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 공작물의 설치는 제외한다.
	녹지지역,관리지역, 농림지역 안	농업,임업,어업용 비닐하우스 (비닐하우스 안에 설치하는 육상어류양식장을 제외한다)의 설치
토지 형질 변경	▣ 높이 50cm이내 또는 깊이 50cm 이내의 절토, 성토, 정지 등 (포장을 제외하며 주거, 상업, 공업지역 이의 지역에서는 지목 변경을 수반하지 않는 경우에 한한다.) ▣ 도시지역, 자연환경보전지역, 지구단위계획구역 외의 지역에서 면적이 660㎡ 이하인 토지에 대한 지목 변경을 수반하지 않는 절토, 성토, 정지, 포장 등 ▣ 조성이 완료된 기존 대지에 건축물이나 그 밖의 공작물을 설치하기 위한 토지의 형질 변경 ▣ 국가나 지자체가 공익상 필요에 의해 직접 시행하는 사업을 위한 토지의 형질 변경
토석 채취	도시지역 또는 지구단위 계획구역	채취 면적이 25㎡이하인 토지에서의 부피 50㎥이하의 토석 채취
	도시지역, 자연환경보전지역, 지구단위계획구역 외의 지역	채취 면적이 250㎡이하인 토지에서의 부피 500㎥이하의 토석 채취
토지 분할	* 사도법에 의한 사도개설 허가를 받은 토지의 분할 * 토지의 일부를 공공용지 또는 공용지로 하기 위한 토지의 분할 * 행정재산 중 용도 폐지되는 부분의 분할 또는 일반 재산을 매각, 교환, 양여하기 위한 분할 * 토지의 일부가 도시. 군 계획시설로 지형도면 고시가 된 해당 토지의 분할 * 너비 5m이하로 이미 분할된 토지의 건축법 제57조 제1항에 따른 분할 제한 면적 이상으로의 분할
물건 적치 행위	녹지지역 또는 지구단위 계획구역	물건을 쌓아두는 면적이 25㎡이하인 토지에 전체 무게50톤 이하, 또는 전체 부피 50㎥이하로 물건을 쌓아두는 행위
	관리지역(지구단위 계획구역으로 지정된 지역 제외)	물건을 쌓아두는 면적이 250㎡이하인 토지에 전체 무게500톤 이하, 또는 전체 부피 500㎥이하로 물건을 쌓아두는 행위