6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제8절 지구단위계획과 주택건설 사업계획 (4)

2022.09.01 - [부동산 도시계획&건축관련] - 6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제8절 지구단위계획과 주택건설 사업계획 (3)

6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제8절 지구단위계획과 주택건설 사업계획 (3)

 

 

6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제8절 지구단위계획과 주택건설 사업계획 (4)

 

4/ 지방자치단체별 지구단위계획 수립 지침 (3)

6) 층수 계획

▣ 원칙 
- 사업 부지 면적이 1만제곱미터 이상 또는 가구 단위로 개발 시에만 층수 완화 가능
- 당초 지정된 용도지역의 취지를 감안해 전용주거지역 주변 및 제1종 일반주거지역 내에서 층수 완화
- 현행 제2종 일반주거지역 용도지역의 세분화된 사항은 유지
- 단순히 층수 완화를 위한 용도지역 상향은 엄격히 제어

▣ 높이 설정 기준
- 제1종 일반주거지역 : 4층 이하
- 제2종 일반주거지역 : 경관관리 또는 주거환경 보호를 위해 위원회 심의를 거쳐 층수를 따로 정할 수 있다.

용도지역	구분	층수 기준	기반시설 부담비율	최고 층수
2종 7층	구릉지	평균 10층 이하	5%	13층 이하
	평지	평균 13층 이하	10%

- 기부채납 시 용적률과 함께 다음 산정 기준에 의한 높이 완화
* 전면도로의 반대쪽 경계선으로부터 수평거리의 1.5배에 기부채납을 계상한 높이 이내에서 완화한다.

완화 높이 : 1.5D * (1 + 제공 면적 / 당초 면적)
D : 건축물의 각 부분으로부터 전면도로의 반대쪽 경계선까지의 수평거리 

※ 평균 층수와 기준면적
▣ ‘평균 층수’는 아파트의 지상 연면적을 동별 아파트의 지상 연면적을 각 동의 층수로 나눈 

면적의 합계로 나누어 환산한 층수를 말한다.

평균 층수 = 아파트 지상 연면적 / 기준면적

▣ 기준 면적은 동별 아파트의 지상 연면적을 각 동의 층수로 나눈 면적의 합계

기준 면적 = ∑ * ((동별아파트 지상 연면적) / 동별 층수)

* 동별 층수는 건축법 시행령 제119조 제1항 제9호에 의거해 산정한다.
① 한 동에서 층수를 달리하는 경우, 그 중 가장 많은 층을 층수로 산정한다.
② 상가 및 필로티는 층수에 포함해 산정한다.

▣ 평균 층수는 소수점 이하 둘째 자리에서 반올림해 첫째 자리까지 산정한다.


7) 전용주거지역 주변 및 제1종 일반주거지역 내 단독주택지 관리 방안

▣ 지침1 : 용도지역을 상향하고자 하는 경우, ‘대상지요건’과 ‘입지 조건’을 충족한다.

▣ 지침2 : 사업 부지 주변 건축물 현황에 따른 기준 설정에 있어 ‘아파트 건립 예정지 반경 200미터 이내

 주거지역 안의 4층 이하 건축물의 수가 전체 건축물의 수에 따라 판단한다.

- 70%를 초과하는 경우 : 용도지역 상향 또는 층수 완화를 불허한다.

- 70% 이하인 경우 : 용도지역 사향 또는 층수 완화 여부는 도시경관 향상을 전제로 해당 위원회에서 결정한다.
* 주거지역과 다른 용도지역이 혼재한 지역의 경우에는 200미터 이내에 주거지역이 1/2 이상인 경우에 한한다.
* 건축물 동 수 산정 시 도로(30미터 이상)나 공원, 하천 등 건축이 금지된 공지 등의 건너편에 위치한 건축물은 동 수 산입에서 제외
* 건축물 동 수 산정 시 연립주택, 아파트는 기준층 세대수를 동시에 넣어 산정

▣ 지침3 : 전용주거지역의 경계로부터 반경 50미터 이내는 층수 완화를 불허한다.

※ 지구단위계획 의제 관련 질의 & 회신

질의 1 : 주택건설 사업계획 변경 시 제1종 일반주거지역을 제2종 또는 제3종 일반주거지역으로 변경하는 내용을 

지구단위계획에 포함해 의제 처리할 수 있는지 여부

→ 회신 1 
   * 주택법 제17조 제1항 제5호의 규정에 의하면 주택건설 사업계획의 승인 고시가 있는 경우에는 

     국토계획법 제30조의 규정에 의한 도시관리계획의 결정 중 같은 법 제49조 제1호의 규정에 의한 

      지구단위계획을 의제하도록 하고 있다. 

   * 또한 국토계획법 제52조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제45조 제1항의 규정에 의하면 

     지구단위계획의 내용에는 용도지역, 용도지구를 세분, 변경하는 사항을 포함할 수 있도록 하고 있으므로

     같은 사항을 포함하는 경우에는 제1종 일반주거지역을 제2종 또는 제3종 일반주거지역으로의 변경이

     의제 처리될 수 있을 것으로 판단된다.

   * 다만, 이것은 도시기본계획 등 해당 지역의 관련 계획, 도시관리계획 현황, 주변 지역 환경, 

     개발 현황, 관련 법령 등을 종합적으로 검토해 결정할 사항이다.

질의 2 : 주택법 제16조 제5항에 따라 사업계획을 변경하는 경우, 같은 법 제17조 제1항 제5호 및 같은 조 제3항에 따라 

도시, 군 관리계획 결정권자와 협의 절차를 거쳐 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제30조에 따른 도시, 군 관리계획의 

변경 결정을 의제할 수 있는지 여부

→ 회신 2 : 주택법 제16조 제5항에 따라 사업계획을 변경하는 경우, 같은 법 제17조 제1항 제5호 및 같은 조 제3항에

    따라 도시, 군 관리계획 결정권자와 협의 절차를 거쳐 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제30조에 따른

   도시, 군 관리계획의 변경 결정을 의제할 수 있다.