6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제9절. 지구단위계획과 주택건설 사업계획

2022.09.04 - [부동산 도시계획&건축관련] - 6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제8절 지구단위계획과 주택건설 사업계획 (4)

6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제8절 지구단위계획과 주택건설 사업계획 (4)

 

 

 

 

6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제9절. 지구단위계획과 주택건설 사업계획

 

▣ 지구단위계획으로 결정할 수 있는 도시, 군 계획시설

구분	지구단위계획으로 결정되는 기반시설	결정할 수 없는 기반시설
교통시설	* 도로, 주차장, 자동차정류장, 자동차 및 건설기계 검사시설,   자동차 및 건설기계운전학원	철도, 항만, 공항, 궤도, 운하
공간시설	* 광장, 공원(묘지공원 제외), 녹지, 공공 공지	유원지
유통, 공급시설	* 유통업무시설, 수도공급설비, 전기공급설비, 가스공급설비,  열공급시설,공동구, 시장	방송, 통신시설, 유류저장, 송유설비
공공,문화체육시설	* 학교, 공공청사, 문화시설, 체육시설, 도서관, 연구시설, 사회복지시설,  공공직업훈련시설,청소년수련시설	운동장
방재시설	* 하천, 유수지, 방화설비, 방풍설비, 방수설비, 사방설비, 방조설비	저수지
보건위생시설	* 장례식장, 종합의료시설	화장장, 공동묘지,봉안시설,자연장지, 도축장
환경기초시설	* 하수도, 폐기물처리시설, 수질오염방지시설, 폐차장
기타 시설	* 도시개발구역, 도시 및 주거환경정비구역, 택지개발예정구역,   대지조성사업지구, 산업단지, 준산업단지, 관광단지, 관광특구,   농공단지 개발사업으로 설치하는 기반시설 * 기반시설부담구역인 경우, 기반시설부담계획에서 정하는 시설

 

▣ 지구단위계획구역 안에서 위의 기반 시설을 도시, 군 계획시설로 결정, 변경하고자 하는 경우에는

지구단위계획과 다른 도시, 군 관리계획을 동시에 결정 또는 변경 결정해야 한다.

 

- 구역 외 기반 시설이 지구단위계획의 수립으로 인해 도시, 군 계획시설로 결정, 변경될 필요가 있는 경우에는

지구단위계획과 다른 도시, 군 관리계획을 동시에 결정 또는 변경 결정을 할 수 있다.

 

▣ 도시, 군 계획시설은 가능하면 5년 안에 설치될 수 있도록 계획해 장기 미집행 시설이 발생하지 않도록 한다.

 

▣ 기반 시설 중 공공성이 강한 유치원, 통신시설 등은 구체적인 건축물의 용도로 지정할 수 있다.

 

▣ 도시, 군 계획시설의 처리, 공급, 수용 능력이 지구단위계획구역에 있는 건축물의 연면적,수용인구 등

개발밀도와 적절한 조화를 이루어야 한다.

 

- 도시, 군 계획시설로는 도로, 상, 하수도, 주차장, 공원, 녹지, 공공 공지, 수도, 전기, 가스, 열 공급설비,

학교, 폐기물 처리시설 등이 있다.

 

- 구역 내 도로율은 최소 15% 이상을 원칙으로 한다. 이 경우, 도로 규모 산정은 도시, 군 계획도로의 규모로 한다.

 

▣ 도시관리계획을 수립할 때는 인구, 경제, 사회, 문화, 토지이용, 환경, 교통, 주택 등을 조사하도록 규정하고 있다.

 

- 그러나 지구단위계획 수립 과정에서 구역 내의 제반 기초 조사를 이행했음에도 불구하고 지구단위계획으로

결정할 수 없는 기반 시설의 결정을 위한 도시관리계획 입안 시 또다시 기초조사 등을 중복적으로 이행하는 문제점이 있다.

 

- 이에 따라 지구단위계획으로 결정할 수 없는 기반 시설에 대한 도시관리계획 결정 이행에 필요한 기초 조사 및

환경 검토를 지구단위계획 수립 과정 내용에 포함해 시행하도록 조치한다.

 

- 지구단위계획과 시설 변경이 동시에 이루어질 수 있도록 도시관리계획을 병행 추진한다.

 

 

6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제10절. 지구단위계획과 개발행위 허가의 관계

 

1/ 개발행위 허가 의제 가능 여부

 

▣ 국토계획법상 지구단위계획 결정 시 개발행위 허가는 의제할 수 없으므로 지구단위계획구역에서 개발행위를 할 경우, 별도로 개발행위 허가를 받아야 한다.

 

▣ 이때 개발행위 허가는 사업별로 받아야 하며 도시계획시설사업의 경우에는 개발행위허가를 받지 않으나

시행자 지정 및 실시계획 인가를 사업별로 받아야 한다.

 

2/ 개발행위 허가 면적 제한 여부

 

▣ 국토계획법 시행령 제55조에 의하면 주거지역에서 토지형질 변경이 수반되는 개발행위허가 규모는

1만제곱미터 미만으로 지구단위계획을 수립할 때는 같은 면적 제한을 적용하지 않도록 하고 있다.

 

▣ 국토계획법상 지구단위계획에 대해 상한 면적 제한을 두고 있지는 않지만 지구단위계획은 도시관리계획의 일종이다.

 

▣ 수도권정비계획법에 의한 자연보전지역인 경우에는 한강수계의 시설, 녹지 등 자연환경보전을 위해

택지, 공장 용지 등의 개발사업을 억제하고 있고 주택건설사업 등의 개발사업에 대해 3만제곱미터 미만은 허용하고

3만~6만제곱미터까지 수도권 정비위원회의 심의를 받도록 하고 있다.

 

 

※ 사용승인을 받은 건축물의 경우 지구단위계획 위반 사항도 치유되는지에 대한 질의 & 회신

 

* 질의 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지구단위계획에 위반되는 건축물에 대하여

특정건축물 정리에 관한 특별조치법에 따라 사용승인을 받았다면,

해당 건축물을 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지구단위계획을 위반하지 않은 건축물로 볼 수 있는지?

 

→ 회신 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지구단위계획에 위반되는 건축물에 대하여 특정건축물 정리에 관한

특별조치법에 따라 사용승인을 받았더라도, 해당 건축물을 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지구단위계획을

위반하지 않은 건축물로 볼 수는 없다.

 

◉ 관계 법률 : 국토계획법에 따른 지구단위계획은 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키기 위해서

도시, 군 관리계획에 따라 수립하는 것으로서 ‘국토계획법에 따른 지구단위계획’과 ‘특정건축물정리법에 따른 사용승인’은

입법 목적과 규율 범위가 다르다 할 것이므로, 특정건축물정리법이 국토계획법에 대해서 우선하여 적용되는 관계에

있지 않고 각각의 법률은 개별적으로 따로 적용되는 관계이다.