6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제8절 지구단위계획과 주택건설 사업계획 (3)

2022.08.31 - [부동산 도시계획&건축관련] - 6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제8절 지구단위계획과 주택건설 사업계획 (2)

6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제8절 지구단위계획과 주택건설 사업계획 (2)

 

6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제8절 지구단위계획과 주택건설 사업계획 (3)

 

4/ 지방자치단체별 지구단위계획 수립 지침 (2)

 

2) 용도지역 상향 원칙

 

▣ 용도지역 상향으로 인한 Spot zoning을 최소화하기 위해 사업부지 면적이 1만제곱미터 이상인 가구 단위로

개발 시에만 용도지역 상향이 가능하다.

 

▣ 일반주거지역의 용도지역 세분, 변경은 도시, 건축공동위원회의 심의를 거쳐 필요성이 인정되는 경우에 한해

1단계조정을 원칙으로 한다.

 

▣ 당초 지정된 용도지역의 취지를 감안하여 전용주거지역 주변 및 제1종 일반주거지역에서는 대상지 요건, 입지요건,

사업지 주변 건축물 현황, 전용주거지역 연접부 처리기준, 해당 위원회 심의에 따른다.

 

※ 용도지역 조정기준

 

- 현재의 용도지역 유지를 원칙으로 하되 용도지역을 상향하고자 하는 지역에 대해서는 대상지 요건, 제반 요건,

상향 관련 체크리스트 등이 충족되는 경우에 한하여 조정을 검토할 수 있다.

 

- 용도지역 상향은 1단계 조정을 원칙으로 하되 1-1-4 공공시설 부담계획을 만족해야 하며 기반시설 확보 요건에

부합하는 경우, 용도지역 상향을 검토할 수 있다.

 

- 용도지역 조정은 1단계 조정을 원칙으로 하며 용도지역 조정 후 연접한 지역과 2단계 이상 차이가 발생하지 않도록

계획한다.

 

 

3) 용도지역 변경 절차

 

대상지 요건, 입지 요건, 공공시설 부담 요건, 위원회 심의를 거쳐 종 상향을 하는 자치단체는 서울, 대구, 대전 등이다.

 

대상지 요건 충전 → 입지 요건 충족 → 도시건축 공동위원회 심의 → 용도지역 변경 여부 판다

 

▣ ‘대상지 요건’이란 ‘인근 대단지 개발사업, 도로개설, 역세권 형성, 대형건물 입지 등 지역 여건의 변화, 도시,

주거환경정비 기본계획 및 광역개발계획 등과 같은 계획에 의한 변화 여건 등’을 말한다.

 

▣ 주거지역 계열에서의 조정 입지 요건

구 분	판단기준	비고
제2종 (7층)	제2종(7층) 일반주거지역 이상과 인접하고 2차로 이상의 도로와 접할 것	*도로 조건은 ‘개발 후’ 조건으로 하되 간선도로에서 해당 사업 부지까지의 진입도로로 정의한다. *기반시설부담 (조성해 기부채납하는 경우에 한한다.) 준수를 전제로 한다.
제2종	제2종 일반주거지역 이상과 연접하고 보도, 차도가 구분된 2차로 이상의 도로와 접할 것
제3종	제3종 일반주거지역 이상과 연접하고 보도, 차도가 구분된 3차로 이상의 도로와 접할 것
준주거	역세권(지역중심 이상 역반경 500미터, 지구중심 이하 250미터 이내)으로서 간선도로와 접할 것

 

▣ 하나의 용도지역으로 통합, 관리해야 한다고 시장이 인정하는 경우, 해당 위원회의 심의를 거쳐 상향 여부를

판단할 수 있다.

 

 

4) 기반시설 부담과 연계한 용도지역 조정

 

▣ 일반주거지역 종 상향은 개발밀도를 상승시켜 기반시설의 과부하를 유발할 수 있으므로 지구단위계획 내

공공 기여 운영계획과 연계한다.

 

▣ 공공시설은 입안권자가 전체 지구단위 계획구역에서 적정하게 확보될 수 있도록 계획하되 종 상향 시

공공시설 확보 비율은 순부담 기준으로 다음을 충족해야 한다.

 

기준 변경	일반주거지역			준주거지역
	제2종(7층)	제2종	제3종
제1종 일반주거지역	10% 이상	15% 이상	20% 이상	30% 이상
제2종 일반주거지역 (7층 이하)		10% 이상	15% 이상	25% 이상
제3종 일반주거지역				15% 이상

 

※ 해당 필지 주변의 기반시설이 이미 충분히 마련되어 있는 경우, 의무비율을 충족하기 위해 도로, 공원, 녹지,

공공 공지 등의 불필요한 추가 설치를 금지하고 별도의 필지를 구획해 문화시설, 사회복지시설, 도서관 등을

설치하거나 분필이 어려울 경우에는 구분지상권에 의한 건축물 도입을 적극 검토한다.

 

▣ 용도지역 상향 조정 및 층수 완화 시 공공시설부담률은 지구단위계획으로 결정 가능한 도시계획시설 중

지역 환경개선에 기여할 수 있는 시설을 추가해 다음 표를 중심으로 계획한다.

구분		순부담률
층수 완화만 해당되는 경우	구릉지	5% 이상
	평지	10% 이상
용도지역 상향 시		*1단계 상향 시 : 10% 이상 *2단계 상향 시 : 15% 이상 *3단계 상향 시 : 20% 이상
용도지역 상향 + 층수 완화 시		용도지역 상향 시 부담률 + 5% 이상

 

 

5) 용적률 계획

 

▣ 주택 공급을 목적으로 지구단위계획을 수립할 때의 용적률 적용 기준을 말한다.

 

▣ 용도지역이 상향되는 경우

구분			기준용적률	허용용적률	상한용적률
제1종 일반주거지역	→	용도지역 상향 시	150%	170%	200%
제2종(7층이하)일반주거지역	→	제2종 및 제3종 일반주거지역	170%	190%	250%
제2종 일반주거지역	→	제3종 일반주거지역	190%	200%	250%
제2종(7층이하)일반주거지역	→	준주거지역	170%	190%	400%
제2종 일반주거지역	→	준주거지역	190%	200%	400%
제3종 일반주거지역	→	준주거지역	210%	230%	400%
준공업지역	→	준주거지역	210%	230%	400%

 

▣ 용도지역 변경이 없는 경우

구분	기준용적률	허용용적률	상한용적률
제1종 일반주거지역	150%	150%	200%
제2종(7층이하)일반주거지역	170%	190%	250%
제2종 일반주거지역	190%	200%	250%
제3종 일반주거지역	210%	230%	250%
준주거지역	300%	320%	400%

 

▣ 허용용적률 인센티브 적용 기준

- 우수 디자인(15%), 장수명주택(10%), 녹색건축물 에너지효율 등급(4~12%), 신, 재생에너지 공급률(1~3%),

지능형 건축물(6~15%), 역사 문화 보전(5%) 등 최대 20% 이내

 

▣ 상한 용적률 : 허용용적률 + [기준용적률 x 1.3a x 가중치]

※ 용적률 적용 관련 용어 정의

- 가중치 : 사업 부지 용적률에 대한 공공시설 제공 부지의 용적률(2개 이상의 용도지역인 경우에는 면적 대비

가중 평균한 용적률) 비율

- a : 공공시설 부지 제공 후의 대지면적에 대한 공공시설 부지로 제공하는 면적의 비율

 

▣ 주택 공급이 목적이 아닌 상업, 업무 기능을 활성화하고자 일반주거지역에서 준주거지역으로,

준주거지역 또는 준공업지역에서 상업지역으로 용도지역이 상향된 경우로서 주거복합건축물을 건립하는 경우

 

▣ 임대 의무 기간에 따른 용적률은 사업자가 임대주택 의무 기간을 선택할 수 있도록 연계해 적용한다.