6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제7절. 기반 시설 기부채납 (2)

2022.08.28 - [부동산 도시계획&건축관련] - 6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제7절. 기반 시설 기부채납

6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제7절. 기반 시설 기부채납

 

 

6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제7절. 기반 시설 기부채납 (2)

 

2/ 기반 시설 설치 및 비용 산정

 

1) 용적률 등 건축 제한 완화

 

▣ 용적률이 높아지거나 건축 제한이 완화되는 용도지역으로 변경되는 경우 또는 도시, 군 계획 시설 결정의 변경 등으로 행위 제한이 완화되는 사항이 포함된 경우에는 해당 지구단위계획구역 내 기반 시설 부지를 제공하거나 기반 시설을

설치해 제공하는 것을 고려해 용적률 또는 건축 제한을 완화할 수 있도록 지구단위계획을 수립한다.

 

▣ 이 경우, 기반 시설 부지를 제공하거나 기반 시설을 설치하는 비용은 용도지역 변경으로 인한 용적률의 증가

및 건축 제한 변경에 따른 토지가치 상승분의 범위로 한다.

 

 

2) 기반 시설이 충분한 지역의 경우

 

▣ 해당 지구단위계획구역 안의 기반 시설이 충분할 때는 해당 지구단위계획구역 밖의 관할시, 군, 구에 지정된

고도지구, 역사 문화환경 보전지구, 방재지구 또는 기반 시설이 취약한 지역으로서

시, 도 또는 대도시의 도시, 군 계획조례로 정하는 지역에 기반 시설을 설치하거나 기반 시설의 설치비용을

부담하는 것으로 갈음할 수 있다.

 

- 이에 대해 서울특별시 조례에서는 기반 시설 설치비용의 효율적인 관리를 위해

시장은 별도의 기금을 설치할 수 있으며 그 기금을 기반 시설이 취약한 지역의

기반 시설 설치를 위한 사업비, 기반 시설 사업을 위한 사무관리비와 기타 부대 경비, 자금관리 운영에 필요한 경비 지출, 기타 기금조례에서 정하는 용도 등에 사용하도록 하고 있다.

 

▣ 사업 대지의 일부가 아닌 같은 지구단위계획 구역 내 다른 토지를 공공시설로 기부채납할 경우 상한 용적률

인센티브 적용이 가능한지 여부

 

- 국토계획법 시행령 제46조는 제1항 제1호에서 ‘그 대지의 일부’를 공공시설 등으로 제공하는 경우

같은 조 제1항 각호의 구분에 따라 용적률 완화 적용할 수 있다고 규정하면서,

 

- 같은 조 제1항 제1호에서 ‘공공시설 등의 부지를 제공’하는 경우와 ‘지구단위계획구역 안의 일부 토지를

공공시설 등의 부지로 제공하는 자가 해당 지구단위계획안의 다른 대지에서 건축물을 건축하는 경우’도

용적률을 완화할 수 있다고 규정하고 있는바,

 

- 지구단위계획상 상한 용적률 계획의 ‘대지의 일부’는 일단의 토지 개념뿐 아니라

‘해당 지구단위계획구역 안의 다른 대지에서 건축물을 건축하는 경우’를 포함하는 것으로 해석하는 것이 타당

 

 

3) 기반 시설 설치비용 산정 기준

 

▣ 시행령에서는 이런 기반 시설 설치 내용, 기반 시설 설치비용에 대한 산정 방법 및 구체적인 운영 기준 등은

시, 도 또는 대도시의 도시, 군 계획조례로 정하도록 하고 있다.

 

▣ 이에 대한 서울특별시 조례에서는 도시관리계획 변경에 따른 구체적인 개발계획과 그에 따른 기반 시설의 설치 제공

또는 기반 시설 설치를 위한 비용 제공 등을 도시관리계획 결정권자와 사전에 협의해 인정된 경우에만 협의가 이뤄진

내용을 바탕으로 수립하도록 하고 있다.

 

- 공공기여의 내용은 시행령에서 언급한 것과 같이 감정평가를 통한 도시관리계획의 변경 전후

토지가치 상승분의 범위 내에서 결정

- 공공기여 내용 중 기반 시설 설치비용의 산정은 제19조 2를 적용

- 사전 협의 및 공공기여 내용 등 시행에 필요한 사항은 시장이 별도로 정할 수 있도록 도시계획 변경 사전협상제도

개선 시행에 따른 사전 협상 운영 지침이 있음

 

 

3/ 반환금의 관리 및 활용

 

▣ 반환금의 정의 : 특별, 광역시장, 특별자치시, 도지사, 시장, 군수는 지구단위계획구역에 있는 토지는

공공시설 부지로 제공하고 보상을 받은 자 또는 그 포괄승계인이 그 보상금액에 이자를 더한 금액

 

▣ 반환금을 반환하는 경우에는 해당 지방자치단체의 도시, 군 계획조례가 정하는 바에 따라 해당 건축물에 대한 건폐율, 용적률, 높이 제한을 완화할 수 있다. 이 경우, 그 반환금은 기반 시설 확보에 사용해야 한다.

 

 

4/ 대규모 시설 이전지에 대한 지구단위계획

 

▣ 해당 지구단위계획구역 안의 기반 시설이 충분할 때는 해당 지구단위계획구역 밖의 관할 시, 군, 구에 지정된

고도지구, 역사, 문화환경 보전지구, 방재지구 또는 기반 시설이 취약한 지역으로서 시, 도 또는 대도시의 도시, 

군 계획조례로 정하는 지역에 기반 시설을 설치하거나 기반 시설의 설치비용을 부담하는 것으로 갈음할 수 있다.

 

※ 영 제42조의 2 제2항 제13호에 따른 기반 시설 설치비용의 효율적인 관리를 위해 시장은

별도의 기금을 설치할 수 있으며 기금 용도는 다음과 같다.

 

- 기반 시설이 취약한 지역의 기반 시설 설치를 위한 사업비

- 기반 시설 사업을 위한 사무관리비와 기타 부대 경비

- 자금관리 운용에 필요한 경비 지출

- 기타 기금 조례에서 정하는 용도

 

▣ 기반 시설의 설치비용은 해당 지구단위계획구역 밖의 관할 시, 군, 구에 지정된 고도지구, 역사 문화환경 보전지구,

방재지구 또는 기반 시설이 취약한 지역으로서 시, 도 또는 대도시의 도시, 군 계획조례로 정하는 지역 내

기반 시설의 확보에 사용해야 한다.

 

▣ 국토계획법 시행령에서는 ‘기반 시설 설치 내용, 기반 시설 설치비용에 대한 산정 방법 및 구체적인 운영 기준 등은

시, 도 또는 대도시의 도시, 군 계획조례로 정할 것’으로 규정하고 있다.