6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제7절. 기반 시설 기부채납

2022.08.27 - [부동산 도시계획&건축관련] - 6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제5절. 지구단위계획 입안 및 결정 절차 (5)

6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제5절. 지구단위계획 입안 및 결정 절차 (5)

 

 

 

6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제7절. 기반 시설 기부채납

 

기반 시설의 설치는 국가 또는 지자체가 설치하는 것이 원칙이지만 현실에서는 민간사업자에게

기반 시설을 설치한 후 기부채납을 요구하고 있다.

 

대규모 부동산개발로 학교, 도로 등 기반 시설의 수요가 급증했고 국가 등이 전적으로 감당하기 어려워져

원인자 부담원칙과 수익자 부담원칙에 따라 기반 시설 설치를 야기하거나 관련 사업으로 이익을 얻는 사업자에게

기반 시설 설치를 요구하고 있다. 그러나 최근 허가권자가 개발행위와 관련된 허가를 조건으로

과도한 기부채납 요구로 사업 추진에 어려움을 겪는 경우가 발생함에 따라 제도적 장치가 마련된 상황이다.

 

기반 시설 설치와 기부채납 관련 규정으로는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 주택법, 도시 및 주거환경정비법, 

자치단체 조례 중 ‘사전협상제도’ 등이 운영 중이다. 국토계획법을 살펴보면 ‘인, 허가권자는 개발행위 허가를 조건으로

 기반 시설의 설치를 요구할 수 있고 기반 시설 중 공공시설에 해당하는 것은 관리청으로 무상 귀속’하고 있고 

주택법에서는 ‘인, 허가 관청은 주택건설 사업계획을 승인하는 데 해당 사업과 직접 관련이 없는 공공청사 용지의 

기부채납, 간선시설의 설치 등을 요구할 수 없고 일정한 규모 이상의 대규모 주택건설 사업, 대지조성 사업 시

 사업자가 간선시설을 설치하도록 의무를 부과’하고 있다. 주택법에 따라 설치되는 간선시설 중 국토계획법에 따른 

공공시설에 해당하면 관리청에 무상으로 귀속된다.

도시 및 주거환경정비법에서 ‘사업자는 재건축사업에 따른 모든 비용을 부담하고 지자체는 주요 정비기반시설 

설치비용의 일부 또는 전부를 지원할 수 있도록 하고 있다. 그리고 사업자가 도로, 상수도, 공원 등의 정비 기반 시설을 

설치해 국가 또는 지자체에 기부채납하고 용도 폐기되는 기존 시설은 사업자에게 무상으로 귀속’하도록 하고 있다.
자치단체 조례에서 운영 중인 ‘사전협상제도’는 ‘사업자가 자치단체와 협상을 통해 일정한 규모 이상의 부지를 개발이 

용이한 용도지역으로 변경하는 대신 공익적 차원에서 각종 시설을 기부채납하는 제도’라고 할 수 있다.

 

1/ 기반 시설 기부채납 운영 기준

▣ 기반 시설 기부채납 운영 기준은 개발사업자에게 과도한 기부채납 요구를 방지하기 위해 규정한 사항으로

개발사업 시행에 있어 공공성 확보와 적정 수준의 개발이익이 조화될 수 있도록 하고

개발사업자의 정당한 재산권 행사를 제한하거나 사업 추진에 지장을 초래하는 과도한 기부채납은 지양한다.

▣ 동 운영 기준에서는 지구단위계획 입안 및 결정권자와 개발사업자 등이 기반 시설 기부채납을 협의, 

결정하는 데 적용하는 기준으로 지방자치단체장은 본 기준의 범위내에서 지역 여건 또는 사업 특성 등을 고려해 

자체 실정에 맞는 별도의 기준을 마련해 운영할 수 있도록 하고 있다.

▣ 원칙적으로 해당 개발사업과 관련 있는 기반 시설을 기부채납하도록 하고 특별한 사유가 없는 한, 

해당 사업과 관련 없는 기부채납은 지양한다.

▣ 적용 대상 : 법 제26조 제1항의 규정에 따라 지구단위계획구역의 지정 및 변경과 지구단위계획의 수립 및 

변경에 관한 사항에 대해 주민이 입안, 제안하는 도시, 군 관리계획으로 한다.

▣ 기부채납 총부담은 대상 부지 토지 면적을 기준으로 10~20% 수준에서 협의를 통해 결정하되 

최대 25%를 초과하지 않는 것을 원칙으로 한다.

▣ 위의 기준을 적용하는 데 지역 여건이나 지역경제 활성화 차원에서 필요한 경우, 위의 부담기준보다

낮거나 높은 비율은 협의, 결정하거나 기부채납을 요구하지 않을 수 있다.

다만, 기부채납 부담률을 위의 최대 기준보다 높게 결정할 필요가 있는 경우에는 그 사유를 명백히 밝혀야 한다.

▣ 기반 시설의 기부채납 시 3-17-5에서 정한 부담기준을 원칙으로 해 관련 지자체와의 협의를 통해 

기부채납의 규모, 시설의 종류, 위치, 방식 등을 결정하되 도시, 건축공동위원회의 심의 시에도 같은 

부담기준 범위 내에서 검토하는 것을 원칙으로 한다.

▣ 기부채납 시설은 개발사업 대상지 및 주변 지역 주민들이 편리하게 이용할 수 있는 위치에 입지하도록 하고 

개발사업 대상지 내 건축물 등을 위해 배타적으로 이용될 우려가 있는 지역은 배제한다.

▣ 기부채납 시설은 그 시설의 기능을 충분히 수행할 수 있는 적정 규모로 계획하고

기반 시설의 효용성이 낮은 자투리형 토지의 기부채납은 지양한다.

▣ 주택사업 관련 기반 시설 기부채납 운영기준 고시
- 기준부담률 : 주택건설사업 8%, 도시정비사업 9%
- 최고 부담률 : 12~13.5%
- 세부용도 지역 각 호간 변경 경우 : 22~23.5%