6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제5절. 지구단위계획 입안 및 결정 절차 (5)

2022.08.26 - [부동산 도시계획&건축관련] - 6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제5절. 지구단위계획 입안 및 결정 절차 (4)

6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제5절. 지구단위계획 입안 및 결정 절차 (4)

 

 

 

 

6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제5절. 지구단위계획 입안 및 결정 절차 (5)

 

 

3) 관계 행정기관 협의 및 공동위원회 심의 생략

 

▣ 시장, 군수는 지구단위계획구역의 지정 목적, 향후 예상되는 여건 변화,

지구단위계획구역의 관리 방안 등을 고려해 경미한 사항을 지구단위계획에 반영해 결정할 수 있다.

이 경우, 관계 행정기관의 장과의 협의, 국토교통부 장관과의 협의를 거치지 않을 수 있으며

도시, 군 계획 조례가 정하는 경우에는 건축위원회와 위원회의 공동 심의도 생략할 수 있다.

 

▣ 지구단위계획이 다른 법률에 따라 평가, 협의 등을 받아야 하는 경우에는 공동위원회 심의에 상정하기 전에

그 평가, 협의 결과를 반영해야 한다.

 

▣ 계획 기준 중 구역 여건 및 계획의 특성상 적용하기 곤란하다고 해당 지구단위계획 입안권자 및

결정권자가 판단하는 경우, 관할 공동위원회의 심의를 거쳐 이를 변경해 적용할 수 있다.

 

 

4) 공동위원회 심의를 거치지 않고 지구단위계획 변경할 수 있는 사항

 

▣ 시행령 제25조 제4항 각호의 어느 하나에 해당하는 지구단위계획을 변경하는 경우

 

 

5/ 지방의회 의견 청취(법 제28조)

 

▣ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제24조 제1항에 따르면 국토교통부 장관, 시, 도지사, 시장, 군수는

도시관리계획을 입안하고자 할 때 용도지역, 용도지구, 용도구역의 지정, 변경 등

같은 법 시행령 제22조 제7항 각호에 해당하는 경우에는 지방의회의 의견을 청취해야 하지만

같은 조 단서의 규정에 의하면 지구단위계획으로 결정 또는 변경을 결정하는 사항은 제외하도록 하고 있다.

 

 

6. 결정 및 고시, 열람

 

▣ 주민 제안을 받은 시장, 군수는 그 타당성 여부를 판단해 45일 이내에 그 처리 결과를 제안자에게 통보해야 한다.

다만, 부득이한 ▣▣▣▣있는 경우에는 1회에 한하여 30일을 연장할 수 있다.

 

 

제6절. 지구단위계획 완화 및 강화

 

▣ 지구단위계획구역 대지의 일부를 공공시설 또는 기반 시설 중 학교, 공공청사, 문화시설, 체육시설, 도서관,

연구시설, 사회복지시설, 공공직업 훈련시설, 청소년 수련시설, 종합의료시설, 폐기물 처리시설 등

도시, 군 계획 조례로 정하는 기반 시설의 부지로 제공하거나 공공시설 등을 설치, 제공하는 경우에는

그 건축물에 대해 지구단위계획으로 완화, 적용이 가능하다.

 

▣ 지구단위계획구역에 다른 기반 시설이 충분히 설치되어 있는 경우, 지구단위계획구역 밖의 배수구역에

공공하수처리시설을 설치해 제공하는 경우도 공공시설 기부채납으로 간주한다.

 

▣ 완화 받을 수 있는 규정은 다음과 같다.

① 용도지역 변경

② 용도지역, 지구별 건축물의 건축 제한, 건폐율, 용적률 완화

③ 공개 공지 등의 확보

④ 대지의 조경

⑤ 대지와 도로의 관계

⑥ 건축물 높이 제한

⑦ 일조 등의 확보를 위한 높이 제한

⑧ 부설주차장 설치 등이다.

 

▣ 이것은 지구단위계획을 수립할 때 그 계획 내용에 건폐율, 용적률, 높이 제한에 대한 완화사항을 포함해

결정할 수 있다는 규정으로서 이미 지구단위계획이 결정되어 있다면 같은 법

제54조에 따라 지구단위계획에서 정한 건폐율, 용적률, 높이 제한을 적용해야 할 것이다.

 

▣ 다만, 지구단위계획을 변경해 그 내용에 건폐율, 용적률, 높이 제한에 대한 완화사항을 반영한다면

결정된 완화 범위 안에서 건폐율, 용적률, 높이 제한을 적용받을 수 있으나

이것은 해당 지구단위계획의 입안, 결정권자가 지역 여건, 개발 여건, 도시기본계획 및

다른 도시관리계획과의 관계, 관계 법령 등을 종합적으로 검토해 결정할 사항으로

구체적인 사항은 해당 지자체의 의견을 들어야 한다.

 

 

1/ 건폐율, 용적률, 높이 제한 완화

 

1) 일반적 사항

 

▣ 지구단위계획구역 안에서 용적률의 운용 방법

* ‘기준 용적률’은 지구단위 계획구역에서 전면도로의 폭, 경관, 그 밖의 기반 시설 등의 입지 여건을 고려해

  법정 용적률 범위 안에서 블록별, 필지별로 별도로 정한 용적률을 말한다.

* ‘허용 용적률’은 해당 지구단위계획에서 정한 기준 용적률에 인센티브로 제공하는 용적률을 더해 산정하되

   해당 지구단위계획에서 정한 허용 용적률을 초과할 수 있다.

* ‘상한 용적률’은 기부채납 등을 하는 경우 또는 공공시설 확보를 위해 공동개발을 지정하거나

   지구단위계획 결정을 통해 추가로 부여되는 용적률을 기준 용적률 또는 허용 용적률과

   합산한 용적률 범위 안에서 별도로 정한 용적률을 말한다.

 

▣ 공공시설 등의 부지를 제공하는 경우, 공공시설 등을 설치해 제공하는 경우, 부지와 시설물을 

함께 제공하는 경우에는 건폐율, 용적률, 높이 제한을 완화해 적용한다.

* 완화할 수 있는 건폐율

= 해당 용도지역에 적용되는 건폐율 x [1 + 공공시설 등의 부지로 제공하는 면적 ÷ 원래의 대지면적] 이내

* 완화할 수 있는 용적률

= 해당 용도지역에 적용되는 용적률 + [1.5 x (공공시설 등의 부지로 제공하는 면적 x 공공시설 등 제공 부지의 용적률)

   ÷ 공공시설 등의 부지 제공 후의 대지면적] 이내

 

▣ 완화할 수 있는 높이

= 건축법 제60조에 따라 제한된 높이 x (1 + 공공시설 등의 부지로 제공하는 면적 ÷ 원래의 대지면적) 이내

 

 

2) 기존 용도지역, 용도지구를 용적률이 높은 용도지역, 용도지구로 변경하는 경우

▣ 지구단위계획 수립 지침 2-3-6 : 변경되는 해당 구역의 용적률은 용도지역, 용도지구가 변경되기 전의

용적률을 적용하되 공공시설 부지를 제공하는 현황 등을 감안해 용적률을 완화하도록 계획할 수 있다.

 

3) 용도지역 변경이 없는 경우, 용적률이 같은 용도지역으로 변경

▣ 기준용적률 : 용적률 범위 안에서 별도로 정한 용적률

▣ 허용용적률 : 조례 제55조 제1항부터 제4항까지와 제16항의 용적률 이내

▣ 상한 용적률 : 허용용적률 x (1 + 1.3 x 가중치 x a) 이내 또는 기준용적률 x (1 + 1.3 x 가중치 x a) 이내

 

4) 기존 용도지역을 용적률이 낮은 용도지역으로 변경

▣ 기준용적률 : 변경 후 용도지역의 용적률 범위 안에서 별도로 정한 용적률

▣ 허용용적률 : 변경 후 용도지역의 용적률 이내

▣ 상한 용적률 : 허용용적률 x (1 + 1.3 x 가중치 x a) 이내 또는 기준용적률 x (1 + 1.3 x 가중치 x a) 이내

 

5) 공개공지, 공개 공간을 의무면적 초과 설치 → 용적률, 높이 완화

▣ 완화할 수 있는 용적률 :

건축법 제43조 제2항에 따라 완화된 용적률 +

(해당 용도지역에 적용되는 용적률 x 의무면적을 초과하는 공개 공지, 공개 공간의 면적의 절반 ÷ 대지면적) 이내

 

▣ 완화할 수 있는 높이 :

건축법 제43조 제2항에 따라 완화된 높이 + (건축법 제60조에 따른 높이 x 의무면적을 초과하는 공개 공지

또는 공개 공간의 면적의 절반 ÷ 대지면적) 이내

 

6) 서울특별시 도시계획 조례 시행규칙 제18조 제1항에도 불구하고 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우는

다음 용적률 적용 기준 적용

▣ 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 용도지역 변경 여부에 상관없이

서울특별시 도시계획 조례 시행규칙 제1항 제2호를 적용할 수 있다.

- 택지개발예정지구로 지정하는 구역에 지구단위계획을 수립하는 경우,

  다만 택지개발촉진법 제9조 제3항에 따른 실시계획이 승인, 고시된 이후 용도지역이 변경되는 경우에는 그렇지 않다.

- 영 제30조 각호 간의 용적률이 높은 용도지역으로 변경된 구역에서 지구단위계획을 수립하는 경우,

  이 경우에 용도지역 상향 시 제공된 공공시설 부지에 대한 상한 용적률은 적용하지 않는다.

- 시장이 장기전세주택을 공급하기 위해 지구단위계획을 수립하는 경우

 

▣ 시, 도시계획위원회가 공공시설 확보, 전략개발 등 지구단위계획의 목적을 달성하기 위해

특별히 필요하다고 인정하는 경우에는 용적률 적용기준을 지구단위계획으로 별도로 정할 수 있다.

 

 

2/ 용도지역 변경

 

▣ 원칙적으로 지구단위계획으로 용도지역 변경은 주거, 상업, 공업, 녹지지역과 용도지구 사이의 용도 변경은

할 수 없도록 하고 있다.

▣ 예외적으로

- 주거, 상업, 공업, 녹지지역과 도시지역 내 용도지구의 범위 안에서 세분된 용도지역 변경은 가능하다.

- 세분된 용도지구를 변경하는 것은 가능하다.

- 역세권 등 복합개발지역 및 대규모 이적지에 따라 수립하는 지구단위계획으로 주거, 상업, 공업,

녹지지역 간 용도지역 변경은 할 수 있다.