6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제8절 지구단위계획과 주택건설 사업계획

2022.08.29 - [부동산 도시계획&건축관련] - 6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제7절. 기반 시설 기부채납 (2)

6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제7절. 기반 시설 기부채납 (2)

 

 

6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제8절 지구단위계획과 주택건설 사업계획

 

1/ 의제 처리 및 효력

 

▣ 주택법 제19조 제1항에 따라 사업계획 승인권자가 제15조에 의한 주택건설 사업계획을 승인할 때는

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제30조에 따른 도시, 군 관리계획 중 지구단위계획구역 및 지구단위계획에 관해서는

결정이 있는 것으로 보고 있으므로 주택건설 사업계획 승인 시 의제 처리가 가능하다.

 

▣ 일반적으로 법률에서 인, 허가 등의 의제 제도를 둔 취지는 하나의 사업을 수행하기 위해

여러 법률에서 정하는 있는 각종 인, 허가 등을 받아야 하는 경우, 이를 종합적인 관점에서 검토해

해당 사업을 효율적으로 수행할 수 있도록 절차를 일원화하고 간소화하는 것이다.

 

▣ 국토계획법 제26조 제1항에 따라 주민이 지구단위계획의 입안을 제안할 때 필요한 주민동의 요건은

지구단위계획의 수립을 위해 필요하다고 정하고 있는 실체적 요건이 아닌 절차상 요건으로 보아야 하므로

주택법과 같이 다른 법률의 규정에 따라 지구단위계획이 의제되는 경우에는 적용되지 않은 규정으로 간주한다.

 

▣ 주택법 제15조에 의거해 주택건설 사업계획 승인 시 도시관리계획을 의제 처리하는 경우,

같은 지구단위계획의 효력은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제31조에 따라 지형도면이 고시된 날로부터 발생한다.

그리고 의제 협의한 주택건설 사업계획의 승인, 변경, 취소 고시를 할 때도 도시관리계획 결정을 위한 지형 도면을

별도로 고시한다.

 

 

2/ 주택법에 따른 지구단위계획 결정 의제 처리 절차

 

1) 도시계획위원회 및 주민 의견 청취 절차 관련

 

▣ 국토계획법 제52조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제45조 제1항에 의하면 지구단위계획의 내용에는

‘용도지역 또는 용도지구를 세분, 변경하는 사항을 포함’ 할 수 있도록 하고 있다.

예를 들어 제1종 일반 주거지역을 제2종 또는 제3종 일반 주거지역으로의 변경에 대한 의제 처리할 수 있다.

 

▣ 국토교통부 업무처리지침에 의하면 주택건설사업의 승인 기간 단축을 도모하기 위하여

지구단위계획구역 지정 절차 및 지구단위계획의 입안 및 결정 절차 중 주민 의견 청취,

시, 군 도시계획위원회 자문, 시, 도 도시계획위원회의 심의 등 사전 절차를 생략하도록 하고 있다.

 

 

2) 주택건설 사업계획승인 시 지구단위계획 변경 의제 관련 절차

 

▣ 의제 처리는 사업계획승인을 대상으로 하므로 지구단위계획 내 일부 토지에 대하여

주택건설사업계획 승인을 하면서 사업계획 승인 범위 내의 지구단위계획을 변경하는 경우에는 의제 가능

 

 

3) 소규모 환경영향평가 및 전략환경영향평가 대상 여부

 

▣ 환경영향평가에는 ‘전략환경영향평가, 환경영향평가, 소규모 환경영향평가’ 등 3가지가 있다.

 

- 전략환경영향평가 : 환경에 영향을 미치는 상위계획을 수립할 때에 환경 보전계획과의 부합 여부 확인 및 대안의 설정,

분석 등을 통하여 환경적 측면에서 해당 계획의 적정성 및 입지의 타당성 등을 검토하여 국토의 지속가능한 발전을

도모하는 것

 

- 환경영향평가 : 환경에 영향을 미치는 실시계획, 시행계획 등의 인, 허가를 할 때 해당 사업이 환경에 미치는 영향을

미리 조사, 예측, 평가하여 해로운 환경 영향을 피하거나 제거 또는 감소시킬 수 있는 방안을 마련하는 것

 

- 소규모 환경영향평가 : 환경보전이 필요한 지역이나 난개발이 우려되어 계획적 개발이 필요한 지역에서 개발사업을

시행할 때에 입지의 타당성과 환경에 미치는 영향을 미리 조사, 예측, 평가하여 환경보전 방안을 마련하는 것

 

▣ 지구단위계획에 따라 시행하는 사업 면적 6만제곱미터 이상의 공동주택 사업은 ‘소규모 환경영향 평가’ 대상이다.

 

- 대상 : 도시지역의 경우 사업계획 면적이 6만제곱미터 이상으로 지구단위계획에 따라 시행하는 사업

- 2016년 11월 30일 법 개정 이전 : 전략환경영향평가 대상

 

 

4) 사전협상

 

▣ 법 제51조 제1항 제8호의 2 및 제8호의 3에 따라 지정된 지구단위계획구역 안에서는 제30조 각호에 따른

용도지역 간의 변경을 포함하도록 하고 있다.

서울특별시, 부산광역시, 광주광역시, 부천시에서는 이를 근거로 ‘도시계획 변경 협상제도’를 운영 중에 있다.

 

- 대상 지역

 

* 도시지역 내 주거, 상업, 업무 등의 기능을 결합하는 등 복합적인 토지 이용을 증진시킬 필요가 있는

준주거지역, 준공업지역 및 상업지역에서 낙후된 도심기능을 회복하거나 도시 균형 발전을 위한 중심지 육성이 필요하여

도시, 군 기본계획에 반영된 경우로서 국토계획법 시행령 제43조 제1항의 각호의 어느 하나에 해당하는 지역

 

* 도시지역 내 부지면적 1만제곱미터 이상의 유휴 토지를 효율적으로 개발하거나 교정시설, 군사시설, 철도, 항만,

공항, 공장, 병원, 공공청사, 시장, 운동장 및 터미널, 도시계획조례로 정한 시설을 이전, 재배치하여

토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키기 위하여 집중적으로 정비가 필요한 지역