6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제8절 지구단위계획과 주택건설 사업계획 (2)

2022.08.30 - [부동산 도시계획&건축관련] - 6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제8절 지구단위계획과 주택건설 사업계획

6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제8절 지구단위계획과 주택건설 사업계획

 

 

 

6. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제8절 지구단위계획과 주택건설 사업계획 (2)

 

3/ 지구단위계획구역 대상 공동주택 부지

 

▣ 서울특별시 도시계획 조례 제16조 제1항 각호 또는 영 제43조 4항 각호의 어느 하나에 해당하는 지역 안에서

토지소유자 등이 공동주택을 건축하고자 하는 경우, 사업 승인 대상이나 건축허가 대상 아파트를 건축하거나

지역에 해당할 때는 해당 공동주택 건축 예정 부지를 지구단위계획구역으로 지정해야 한다.

다만, 다른 법률에 의해 해당 지역에 토지이용 및 건축에 관한 계획이 수립된 경우는 그렇지 않다.

 

▣ 아파트 건축 시 지구단위계획구역 지정 의무 대상

- 지구단위계획구역은 주택법 제15조의 규정에 의한 대지조성 사업지구, 양호한 환경의 확보, 기능, 미관 증진 등을 위해

필요한 지역으로서 특별, 광역시, 시, 군 도시계획 조례가 정하는 지역 등 국토계획법 제51조 제1항 및

같은 법 시행령 제43조에 해당하는 지역을 대상으로 지정할 수 있으며 주민은 같은 법 제26조 제1항 제2호에 의거해

지구단위계획구역의 지정, 변경과 지구단위계획의 수립, 변경에 관한 사항을 해당 지구단위계획 입안권자에게

입안, 제안할 수 있다.

 

- 서울특별시 도시계획 조례 제16조 제2항에 의하면 다음 지역에 아파트를 건축하고자 하는 경우에는

지구단위계획구역으로 지정하도록 하고 있다.

다만, 사업 부지 면적이 5천제곱미터 미만이고 건립 예정 세대수가 100세대 미만 등

소규모 공동주택사업장과 같은 경우는 지구단위계획구역으로 지정하지 않아도 가능하다.

 

* 공공시설 정비 및 시가지 환경정비가 필요한 지역

* 도시미관의 증진과 양호한 환경조성을 위해 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등의 계획적인 관리가 필요한 지역

* 문화 기능 및 벤처산업 등의 유치로 지역 특성화 및 활성화를 도모할 필요가 있는 지역

* 준공업지역 안의 주거, 공장 등이 혼재한 지역으로서 계획적인 환경정비가 필요한 지역

* 단독주택 등 저층주택이 밀집된 지역으로서 계획적인 정비가 필요한 지역

* 지역 균형발전 등의 목적을 달성하기 위해 계획적인 개발 및 공공재정의 지원이 필요한 지역

* 민자역사를 개발하고자 하는 지역

* 공공성 있는 전략개발을 실현할 필요가 있는 지역

 

▣ 아파트 건설을 위한 지구단위계획구역 지정에 있어 소규모 사업자에 대한 용도지역 상향 및 층수 완화 시

나홀로 아파트 건립 등으로 용도지역 관리에 혼선이 초래되는 문제점에 대해 서울특별시 지구단위계획 수립은

다음과 같이 명시하고 있다.

 

- 용도지역 상향 및 층수 완화를 목적으로 하는 지구단위 계획구역 지정 신청을 원천적으로 차단하기 위해

기준 면적을 정한다. 즉, 사업 부지 1만제곱미터 이상 또는 가구 단위 개발인 경우에 한해 용도지역 상향 및

층수 완화 요청 건을 심의해 상정한다.

 

- 주택재건축 등 정비사업은 지구단위계획이 아닌 도시 및 주거환경정비법 및 관련 조례에 따라

정비사업을 추진하도록 하고 노후 건축물 기준을 반드시 충족한다.

 

 

4/ 지방자치단체별 지구단위계획 수립 지침

 

1) 개요

 

▣ 지방자치단체별로 지역 특성을 고려한 지구단위계획 수립 지침을 운영 중에 있다.

 

▣ 그 근거는 국토교통부 지구단위계획수립지침 1-1-2에 두고 있다. 그 지침의 주요 내용은

국토계획법, 시행령, 시행규칙 및 국토부 지침에서 정하지 아니한 사항에 대하여 특, 광역시 등

지역 여건에 따라 별도의 지침을 마련하여 운영할 수 있다“라고 되어 있다.

 

- 특, 광역시에서는 서울, 부산, 대구, 대전, 울산 등은 지침을 마련하여 운영 중에 있다.

- 서울특별시는 2001년 5월 8일 ‘공동주택 건립 관련 지구단위계획 수립 지침’ 제정을 시행한 후

2010년에 지구단위계획 관련 내부 지침 90여개를 통합, 정비하여 하나의 기준으로 정리하였다.

그리고 2016년 5월부터 2018년 3월까지 일정으로 지구단위계획 지침 재정비 용역중에 있다.

 

- 광주시는 2006년부터 ‘공동주택 관련 지구단위계획지침’을 운영 중이나 2018년 현재 지침을 제정 중에 있다.

 

▣ 서울시 지구단위계획 기준의 특징 및 주요 내용

- 대규모 도시 특성상 다양한 개발 유형이 발생함에 따라 유형별 기준 제시

- 매뉴얼 형식으로 자세한 설명과 예시 등으로 구성

- 용도지역 상향 시 요건을 대상시 요건, 입지 요건 등 체크리스트를 거쳐 심의 상정하는 프로세스를 규정하고 있다.

- 공공시설 확보 비율 구체화 : 공공시설확보비율 10~30%

- 용도지역별 최고 높이 지정 및 높이 인센티브 도입

- 허용 용적률 인텐시브제 도입 : 친환경, 현상공모, 장수명 주택, 역사문화보전 등

- 저밀 주거지 보호 및 경관관리 : 반경 200미터 이내 주거지역내 4층 이하 건축물이

  대지 면적의 70%를 초과하는 경우 종 변경 불허

 

▣ 광역시급 지구단위계획 수립 지침의 특징 및 주요내용

- 매뉴얼 형식이 아닌 법조문 형식으로 구성

- 용도지역 상향 시 입지 조건 구체화 등 체크리스트 제시

- 공공시설 확보 비율 : 공공시설 확보비율 10~25, 증가 용적률의 50%

- 허가용적률을 활용한 인센티브 도입 : 부산, 대전, 대구

- 지역 특성별 최고 높이 지정

  * 울산 태화강 주변, 대구 신천 변

  * 제1종전용주거지역과 제1조일반주거지역과 인접한 경우에는 12층으로 제한

  * 건축물 높이는 주변 지역 높이의 200%를 초과할 수 없도록 함

- 저밀 주거지 보호 및 경관 관리 : 대구

  * 반경 200m 이내 주거지역 내 4층 이하 건축물이 대지면적의 70%를 초과하는 경우 종 변경 불허

- 구체적인 조망점 선정 : 대전, 울산 ,대구

  *대구 : 산지형공원(범어공원 등 9곳) : 300미터 범위 내, 금호강 등 하천 : 100~200미터 범위 내

  * 울산 : 태화강변 500미터 이내계획구역, 2개 이상 조망점 설정