총칙. 제1절 / 국토계획법 관련 용어 정의 및 이해 (4)

국토계획법 관련 용어 정의 및 이해 (4)

 

13. 용도지역 및 용도지구, 용도구역

(1) 용도지역

▣ 용도지역의 법적 정의는 ‘토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시, 군 관리계획으로 결정하는 지역이다.

▣ 용도지역의 구분과 관련하여 법 제6조에서는 국토의 용도를 ‘도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역’으로 하고 법 제36조에서는 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 세분하고 관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 구분하고 있다.

- 도시지역 : 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발, 정비, 관리, 보전 등이 필요한 지역

- 관리지역 : 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역

- 농림지역 : 도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 따른 농업진흥지역 또는 산지관리법에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역

- 자연환경보전지역 : 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보존과 수산자원의 보호, 육성 등을 위하여 필요한 지역

▣ 용도지역 변경은 도시관리계획 변경을 통하여 5년마다 재검토하여 정비한다.

 

(2) 용도지역

▣ 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진하고 미관, 경관, 안전등을 도모하기 위하여 도시, 군 관리계획으로 결정하는 지역

 

(3) 용도구역

▣ 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산 방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적인 조정, 관리 등을 위하여 도시, 군 관리계획을 결정하는 지역

 

14. 토지적성평가 제도

▣ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 도입되어 2003년부터 시행되었다. 대도시 주변 관리지역의 난개발을 방지하여 개발과 보전의 조화를 유도하고 도시, 군 관리계획 입안을 위한 기초자료로써 합리적인 근거를 제공하기 위해 시행되는 제도이다.

 

▣ 토지의 환경, 생태적, 물리적, 공간적 특성을 종합적으로 고려하여 개별 토지가 갖는 환경, 사회적 가치를 과학적으로 평가함으로써 보전할 토지와 개발 가능한 토지를 체계적으로 판단할 수 있도록 계획을 입안하는 단계에서 실시하는 기초조사다.

▣ 평가는 필지와 격자 단위로 이루어지며 도시, 군 관리계획 입안자, 주민 및 이해관계자 등에 의해 실시된다.

 

▣ 토지적성평가는 관리지역을 보전관리지역, 생산관리지역 및 계획관리지역으로 세분하는 평가체계 Ⅰ, 용도지역이나 용도지구를 지정 또는 변경하는 경우, 일정한 지역, 지구 안에서 도시, 군 계획시설을 설치하기 위해 계획을 입안하고자 하는 경우, 도시개발사업 및 정비사업에 관한 계획 또는 지구단위계획을 수립하는 경우에 실시하는 평가체계 Ⅱ로 구분된다.

 

15. 평균 층수 정의 및 산정 방법

▣ 평균층수는 동별 아파트의 지상 연면적을 각 동의 층수로 나눈 면적의 합계로 나누어 환산한 층수를 말한다.

평균층수 = 아파트 지상 연면적 / 기준면적

▣ 기준면적은 동별 아파트의 지상 연면적을 각 동의 층수로 나눈 면적의 합계를 말한다.

기준면적 = Σ(동별아파트 지상 연면적 / 동별층수)

▣ 평균층수는 소수점 이하 둘째 자리에서 반올림해 첫째 자리까지 산정한다.

 

16. 용적률

용적률의 산정 기준은 건축법에 규정되어 있고 지구단위계획에서는 기준용적률, 허용용적률, 상한 용적률로 구분하고 있다.

 

(1) 건축법에 의한 용적률 산정 방법

▣ 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 2개 이상 있는 경우는 이들 연면적의 합계)의 비율

▣ 연면적 : 건축물 각 층의 바닥면적 합계로 하되 용적률을 산정할 때는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.

- 지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 쓰는 면적

- 건축법 제34조 제3항 및 제4항에 따라 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난 안전수역의 면적

- 제40조 제3항 제2호에 따라 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대패 공간의 면적

 

(2) 지구단위계획 용적률의 종류

▣ 기준용적률 : 지구단위계획구역에서 전면도로의 폭, 경관, 그 밖의 기반 시설 등 입지적 여건을 고려하여 서울특별시 도시계획 조례 제55조 제1항부터 제4항까지와 제16항의 용적률 범위 안에서 블록별, 필지별로 별도로 정한 용적률

▣허용용적률 : 지구단위계획을 통하여 정해지는 용적률로서 인센티브로 제공되는 용적률과 기준 용적률을 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률

▣ 상한 용적률 : 건축주가 토지를 공공시설 등의 부지로 제공하거나 공공시설 등을 설치하여 제공하는 경우 또는 공공시설의 확보를 위하여 공동개발을 지정하거나 지구단위계획 결정을 통하여 추가로 부여되는 용적률을 기준용적률 또는 허용용적률과 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률