총칙. 제1절 / 국토계획법 관련 용어 정의 및 이해 (5)

국토계획법 관련 용어 정의 및 이해 (5)

 

17. 건축선

(1) 건축법에 의한 건축선

▣ 정의 : 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선

▣ 다만 건축법 제2조 제1항 제11호에 따른 소요 너비에 못 미치는 도로인 경우, 그 중심선으로부터 그 소요 너비의 1/2의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 한 되 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로 부지, 그 밖에 이와 유사한 것이 있는 경우는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 하며 도로의 모퉁이에서는 대통령령이 정하는 선을 건축선이라 한다.

▣ 특별자치시장, 특별자치도 지사 또는 시장, 군수, 구청장은 시가지 안에서 건축물의 위치나 환경을 정비하기 위하여 필요하다고 인정하면 위의 규정에도 불구하고 대통령령으로 정하는 범위 안에서 건축선을 따로 지정할 수 있다.

▣ 특별자치시장, 특별자치도 지사 또는 시장, 군수, 구청장은 제2항에 따라 건축선을 지정하면 지체 없이 이를 고시하여야 한다.

 

(2) 지구단위계획 관련 건축선

지구단위계획에서 사용하고 있는 건축선은 건축 가능 면적을 제한하는 요소이므로 지구단위계획의 목표 달성을 위해 꼭 필요한 곳만 지정하도록 신중히 처리한다. 지구단위계획에서 건축선을 제어하는 4가지 요소는 다음과 같다.

 

▣ 건축한계선 : 건축물 지상부의 외벽 면이 계획에서 정한 선의 수직면을 넘어 돌출하여 건축할 수 없다.

- 건축한계선은 협소한 보도 및 이면도로의 확폭과 통로의 확보가 필요한 도로의 개방감 확보를 위하여 지정한다. 건축한계선을 지정할 경우는 반드시 필지의 위치 및 형상을 고려하여 지정함으로써 과도한 건축선 지정에 따른 개발억제 등의 문제가 발생하지 않도록 한다.

- 전면도로의 반대쪽 대지에 건축한계선이 지정된 경우는 그 건축한계선을 사선제한의 기준선으로 본다. 지구단위계획구역 내에 미관지구가 지정된 경우는 미관지구의 내용을 준용하되 당해 구역의 여건에 따라 필요시 별도의 건축한계선을 지정할 수 있다.

▣ 벽면 한계선 : 건축물의 특정 층이 계획에서 정한 선의 수직면을 넘어 건축할 수 없다.

- 휴먼 스케일 등을 고려하여 가로의 개방감 확보를 위해 고층부를 후퇴시킬 필요가 있다고 판단되는 경우에 지정한다. 벽면 한계선은 특정 층에 보행 공간이나 공동 주차통로 등의 확보가 필요한 곳에 지정한다. 이 경우 벽면 한계선에 의해 조성된 공간에 대해서는 조정 지침을 제시한다.

▣ 건축지정선 : 건축물의 외벽 면이 계획에서 정한 선의 수직면에 일정 비율 이상 접해야 하는 것을 말한다.

- 가로경관의 연속적 형태를 유지할 필요가 있거나 상업지역에서 중요 가로변의 건물을 가지런하게 할 필요가 있는 경우에 지정한다. 지정의 최소단위는 가구 단위 이상이어야 하며 인접 건물과의 이격거리가 넓은 경우는 식재 및 담장 등을 이용하여 가로경관의 연속성을 확보한다. 건축지정선의 경우 건축선의 위치를 지정하는 성격으로 건폐율 및 높이 제한과 함께 연동하여 계획하도록 한다. 셔터 등의 시설을 설치하는 경우는 이 시설이 설치되는 공간만큼 벽면을 후퇴하여도 건축지정선을 접한 것으로 간주한다.

▣ 벽면 지정선 : 건축물 특정 층의 외벽 면이 계획에서 정한 선의 수직면에 일정 비율 이상 접해야 하는 것을 말한다.

- 쇼핑몰에 면하는 판매시설, 아케이드와 같이 특수한 가로경관 등 특화 거리의 조성에 있어서 상점가의 1층 벽면을 가지런히 할 필요가 있은 경우에 지정한다. 고층 건물의 가로 근접으로 인한 시각적 폐쇄감을 완화하기 위해 고층부를 후퇴시킬 필요가 있을 때 지정한다. 필로티, 캐노피 등 세부적인 조성 지침과 함께 수립하도록 한다. 특히 필로티의 경우, 1층 부 높이 제한 기준을 제시하여야 한다. 셔터 등의 시설을 설치하는 경우는 이 시설이 설치되는 공간만큼 벽면을 후퇴해도 벽면 지정선에 접한 것을 간주한다.

 

18. 준산업단지

▣ 관련법 : 산업입지 및 개발에 관한 법률, 시행령 제10조의 3

▣ 도시 또는 도시 주변의 특정 지역에 입지하는 개별공장들의 밀집도가 다른 지역보다 높아 개별공장 난립지역의 체계적인 정비를 위한 계획적인 관리가 필요하여 산업입지 및 개벌에 관한 법률에 따라 지정, 고시된 일단의 토지 및 시설물을 말한다.

▣ 준산업단지 지정 충족지역

- 준산업단지로 지정하려는 지역이 공업지역, 계획관리지역 또는 개발진흥지구일 것

- 전체 준산업단지 면적이 10만제곱미터 이하인 경우 : 전체 준산업단지 면적의 20/100 이내

- 전체 준산업단지 면적이 10만제곱미터 초과하는 경우 : 전체 준산업단지 면적의 10/100 이내

- 준산업단지로 지정하려는 지역의 면적이 3만제곱미터 이상일 것

- 건축허가를 한 공장이나 물류 시설의 부지면적이 준산업단지로 지정하려는 지역 면적의

40/100 이상일 것

- 준산업단지로 지정하려는 지역에 건축허가를 한 공장이 2개 이상일 것

- 토지 면적의 1/2 이상에 해당하는 토지소유자와 공장소유자 총수의 1/2 이상의 동의를 얻을 것

 

19. 군사기지 및 군사시설 보호구역

▣ 관련법 : 군사기지 및 군사시설보호법

▣ 기준 군사시설보호구역, 해군기지 구역, 기지보호 구역 등의 유사한 구역을 ‘군사기지 및 군사시설 보호구역’으로 통합한다.

▣ 지정권자 : 국방부 장관

▣ 세분 구역 : 통제보호구역, 제한 보호구역, 비행안전구역, 대공방어 협조 구역

 

20. 도로구역

▣ 관련법 : 도로법

▣ 도로관리청이 도로를 설치, 관리하기 위하여 도로 노선으로 지정하는 구역으로 구역 내 토지, 건축물 등 물건이나 소유권 등의 권리를 관리청이 수용, 사용하는 것이 가능하다.

- 입체적 도로구역 : 고가도로나 지하도로 등을 설치하기 위해 지정하는 경우, 해당 토지소유자 등과의 협의를 통해 구분지상권을 설정하여 일정 구역을 입체적 도로구역으로 정하는데 땅값이 비싼데다 도로로 활용할 수 있는 토지가 부족한 도시지역에서 기존 토지소유자의 재산권을 보호하면서 토지를 효율적으로 활용한다.

-도로 보전 입체구역 : 도로 구조 보전이나 교통위험을 방지하기 위하여 필요한 최소한의 범위로 한정하여 지정하며 구역 안에 있는 부동산 소유자 등은 도로로 인하여 발생하는 위험을 방지하기 위하여 접도구역과 같은 필요한 조치를 해야 한다.