총칙. 제2절 / 건축법 관련 용어 정의 및 이해 (2)

건축법 관련 용어 정의 및 이해 (2)

 

2. 건축물

 

(1) 건축물의 정의

▣ 건축물은 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥, 벽이 있는 것과 부수시설물을 말하는 것으로 이 경우, 토지에 ‘정착’한다는 의미는 대지의 범위가 확정되어 건축된 시설물 등이 사실상 이동이 불가능하거나 이동이 가능하더라도 이동의 실익이 없어 상당 기간 현저한 이동이 추정되지 않는 경우까지 확대할 수 있다.

▣ 건축물

- 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥, 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물

- 지하나 고가의 공작물에 설치되는 사무소, 공연장, 점포, 차고, 창고 등

EX) 경사지에 위치한 대지 조성을 위하여 콘크리트로 지하 차고를 설치한 경우는 건축물로 볼 수 있으나 지하갱도에 설치되는 시설물은 건축물에 해당하지 않는다.

▣ 부속건축물

- 같은 대지에서 주된 건축물과 분리된 부속용도의 건축물로서 주된 건축물을 이용, 관리하는 데 필요한 건축물

 

(2) 공작물

▣ 건축법의 일부 규정이 적용되는 공작물은 건축법에 따른 건축물에 해당한다.

▣ 신고받아야 하는 공작물의 종류

- 높이 6미터를 넘는 굴뚝

- 높이 6미터를 넘는 장식탑, 기념탑, 그 밖에 이와 비슷한 것

- 높이 4미터를 넘는 광고탑, 광고판, 그 밖에 이와 비슷한 것

- 높이 8미터를 넘는 고가수조나 그 밖에 이와 비슷한 것

- 높이 2미터를 넘는 옹벽 또는 담장, 바닥면적이 30제곱미터를 넘는 지하 대피호

- 높이 6미터를 넘는 골프연습장 등의 운동시설을 위한 철탑과 주거,

  상업지역에 설치하는 통신용 철탑 등과 이와 비슷할 것

- 높이 8미터 이하의 기계식 주차장 및 철골 조립식 주차장으로서의 외벽이 없는 것

- 건축조례로 정하는 제조, 저장시설, 유희시설, 그 밖에 이와 비슷한 것

- 건축물의 구조에 심대한 영향을 줄 수 있는 중량물로서 건축조례로 정하는 것

 

(3) 건축법상 건축의 종류

▣ 건축법상 건축이란 신축, 증축, 개축, 재축, 건축물이 이전하는 것으로 규정되어 있고 법령상 표현이 ‘건축물의 건축 등’이란 ‘건축물의 건축, 대수선, 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조’로 규정되어 있으므로 각 조문 내용 등에 따라 혼란 없이 사용되어야 할 것이다.

- 개축 : 기존 건축물의 전부 또는 일부를 철거하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것

- 재축 : 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실된 경우, 그 대지에 종전과 같은 범위에서 다시 축조하는 것

- 이전 : 건축물을 그 주요 구조부를 해체하지 않고 같은 대지의 다른 위치에 옮기는 것

 

(4) 대수선

▣ 대수선은 건축법 제2조 제1항 제8호의 건축에 해당하지 않는다.

- 종전에는 주요 구조부에 대한 수선 또는 변경, 건축물 외부 형태의 변경에 관한 행위만 대수선으로 보았다.

- 하지만 2005.11.8. 개정 시 대수선의 범위를 주요 구조부로 한정하지 않고 기둥, 보, 내리벽, 주 계단 등의 구조 또는 외부 형태를 수선, 변경 또는 증설하는 것으로 규정했다.

- 이는 주요 구조부가 아닌 경계벽 등을 설치해 주택을 분리하는 중요한 행위가 대수선에 해당하지 아니하며 안전 등 관리가 곤란한 문제를 해소하고 대수선을 하면서 기둥이나 계단을 추가하는 경우, 구조의 일부를 증설하는 것도 대수선에 포함되는지 여부가 불투명해 이에 대한 문제점을 해소하고자 한 것이다.

 

(5) 리모델링

▣ 2005.11.8. 개정 시 주택법의 리모델링 규정을 참고해 ‘건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위하여 대수선 또는 일부 증축 행위’로 정의해 리모델링에 대한 각종 건축 기준을 명확히 했다.

 

3. 바닥면적

▣ 바닥면적은 건축물 규모를 판단하는 기준으로 그 층의 크기를 나타내며 실질적인 유효공간과 그 공간이용에 필요한 통로를 포함한다.

▣ 건축물이 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적 등으로 산정하는 것이 원칙이다.

▣ 주유소나 LPG충전소와 같은 벽과 기둥의 구획이 없는 건축물과 같이 하나 또는 두 개 이상의 기둥에 지지해 지붕 등을 형성하고 있는 건축물의 바닥면적은 지붕 끝부분으로부터 이미터 후퇴해 형성되는 수평투영면적이다.

▣ 발코니의 면적 : 노대면적 - (1.5미터 * 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이)

▣ 벽면적의 1/2이상이 당해층의 바닥면적에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 구조는 필로티 구조로 인정해 동 부분이 공중의 통행 또는 차량이 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우는 이를 바닥면적에 산입하지 않는다.

건축물 벽면적의 1/2이상이 공간으로 되어 있는 구조의 부분이지만 그 벽 상부에 위층에 해당하는 건축물이 없는 경우는 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용된다고 하더라도 건축법 시행령 제119조 제1항 제3호 다목에 따라 바닥면적에 산입한다.

▣ 승강기탑, 계단탑, 장식탑, 건축물의 굴뚝, 아스트슈트, 설비덕트 등은 바닥면적에서 제외한다.

▣ 옥상, 옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조 등의 설치를 위한 구조물은 바닥면적 산입에서 제외한다.

▣ 다락의 층고가 1.5미터 이하 일 경우는 바닥면적에서 제외한다.

▣ 공동주택의 지상층에 설치한 기계실, 어린이놀이터, 조경시설은 바닥면적에서 제외한다.