총칙. 제2절 / 건축법 관련 용어 정의 및 이해 (3)

건축법 관련 용어 정의 및 이해 (3)

4. 연면적
▣ 연면적은 각 층(지상, 지하) 바닥면적의 합계를 말하며 건축물의 전체 규모를 판단하는 기준으로서 지하층을 포함한 각 층의 바닥면적 합계로 산정한다.
▣ 용적률 산정 시 지하층의 바닥면적과 지상층의 주차장 면적, 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난 안전 구역의 면적, 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피 공간의 면적은 제외한다.
▣ 주차 전용 건축물은 용적률 산정 시 모든 바닥면적을 포함한다.
▣ 주차장이 기계식으로서 바닥이 고정되지 않은 경우, 최하층 바닥면적을 연면적에 산정한다.
▣ 하나의 대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우는 각 동의 연면적을 합한다.

5. 건축물의 높이
▣ 지표면으로부터 건축물 상단까지의 높이로 산정한다.
▣ 지표면에 고저 차가 있는 경우
- 도로사선제한 적용 시의 높이는 전면도로 중심선으로부터의 높이
* 전면도로 노면에 고저 차가 있는 경우 : 가중평균한 높이
* 대지의 지표면이 전면도로 보다 높으면 그 고저 차의 1/2 높이만큼 올라온 위치

- 일조권 높이 산정 시 지표면 기준
* 인접 대지와 고저 차가 있는 경우 : 지표면의 평균수 평면
* 공동주택 일조 계산 : 인접 지대보다 낮으면 해당 대지의 지표면
* 주상복합인 경우 : 공동주택의 가장 낮은 부분

가중평균한 수평면 : 
건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분 면적의 합 ÷ 지표면 부분의 수평거리의 합

▣ 고저 차가 3미터를 넘는 경우의 지표면 산정 방법
- 건축법 시행령 제119조 제1항 제2호 및 제5호에서 건축면적 및 건축물의 높이를 규정하고 있고 적용 시 동조 제2항에서 지표면의 고저 차가 3미터를 넘는 경우는 당해 고저 차 3미터 이내의 부분마다 그 지표면을 산정한다.
- 상기 규정을 적용하면서 고저 차 3미터 이내마다 구획된 부분의 실제 지표면의 고저 차가 없이 평탄한 경우는 가중평균 지표면이 아닌 실제 지표면을 기준으로 건축면적 및 높이를 산정한다.
▣ 옥상 설치 승강기탑, 계단 탑, 장식 탑, 옥탑 등
- 수평 투영 면적의 합계가 건축면적의 1/8이 AUS 높이 12미터를 적용한다.
▣ 높이 산정 예외의 경우
- 옥상 돌출물
- 난간벽
▣ 건축물의 1층 전체가 필로티로 설치된 경우, 영 82조 및 86조 제2항 적용 시 필로티 층고를 제외한 높이로 산정한다.

◉ 일조권 관련 건축규제 개선
* 당초 : 도시계획시설 위치에 따라 상이한 일조 기준 적용
- 공원이 대지와 도로 사이에 배치되고 공원과 도로 폭의 합이 20미터 이상인 경우, 정북 방향 일조 기준 미적용
- 그렇지 않은 경우, 정북 방향 일조 기준 적용 -> 계단형, 대각선 건물 양산
* 개선 : 도시계획시설의 위치와 상관없이 도로와 도시계획시설의 폭이 20미터 이상이면 정북 방향 일조 기준 배제

6. 층수
▣ 옥상 설치 승강장 탑, 계단 탑, 장식 탑, 옥탑 등
- 수평 투영 면적의 합계가 건축면적의 1/8이면 층수 제외
▣ 지하층은 제외
▣ 층의 구분이 명확하지 않은 경우
▣ 제1종 일반주거지역은 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역으로 그 안에서 건축할 수 있는 건축물은 원칙적으로 4층 이하라는 건축 제한을 두고 있는데 다세대주택 1층 전부가 주차장으로 사용하는 필로티 구조여서 주택 층수에서 제외하려면 일조, 인접 대지 경계선과 관련된 높이 제한 등에 대한 명문 규정이 있어야 하지만 그런 규정이 없으므로 입법 취지에 비춰보면 층수에 포함되는 것이 타당하다.
▣ 건축법에 의한 고층 건물은 ‘고층 건축, 준초고층 건축물, 초고층 건축물’로 구분하고 있다.
- ‘초고층 건축물’이란 층수가 50층 이상이거나 높이가 200미터 이상인 건축물을 말한다.
- ‘준초고층 건축물이란 고층 건축물 중 초고층 건축물이 아닌 것을 말한다. 즉 30층, 높이 120미터 이상 50층, 200미터 이하의 범위라고 할 수 있다.
▣ ‘고층 건축물’이란 층수가 30층 이상이거나 높이가 120미터 이상인 건축물을 말한다.

7. 도로
▣ 건축법상 도로는 보행과 자동차 통행이 가능한 도로를 말하는 것으로 자동차 전용도로 등에만 접한 대지의 경우는 건축법상 도로에 접하지 아니한 것으로 보아 건축행위가 불가능하다.
▣ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도로법, 사도법, 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 되었으나 아직 개설되지 않은 도로의 경우더라도 건축 허가 요건에는 적합하다. 다만, 해당 대지로의 출입에 지장이 없는 등 법 제44조의 규정에 따른 기능에 부합되는지의 여부는 별도로 검토해야 한다.
▣ 건축허가 또는 신고 시 특별시장, 광역시장, 도지사, 특별자치도 지사 또는 시장, 군수, 구청장이 위치를 지정해 공고한 도로는 건축법상 도로이므로 추후 동 도로를 이용해 건축허가나 신고가 가능하다.
- 건축허가나 신고 시 허가권자가 그 위치를 지정, 공고하고자 하는 경우는 법 제45조에 따른 절차 등을 거쳐 지정, 공고해야 한다.
▣ 어느 토지의 일부가 오래전부터 사실상 도로로 사용되어 왔고 인근 주민들이 그 위에 콘크리트 포장까지 했더라도 이런 사유만으로 위의 토지 부분을 건축법상 도로로 볼 수 없다.
▣ 건축법상 통과도로에 대한 명시적 규정은 없는바, 허가권자가 도로의 주변 여건 및 현황을 고려해 개별적으로 사실을 판단해야 할 것이며 통과도로의 기능이 상실된 경우는 막다른 도로로 보아 도로 너비를 확보해야 한다.