총칙. 제2절 / 건축법 관련 용어 정의 및 이해 (1)

건축법 관련 용어 정의 및 이해 (1)

 

1. 대지

(1) 대지의 정의

▣ 건축법상 대지는 원칙적으로 측량, 수로 조사 및 지적에 관한 법률에 따라 각 필지로 구획된 토지를 말하는 것이나 예외적으로 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지 일부를 하나의 대지로 할 수 있다.

- 건축법상 대지와 지적법상 지목이 대(岱)는 구별되는 개념으로 직접적인 관계가 없다.

▣ 지목 : 토지의 주 사용 목적에 따라 토지의 종류를 구분, 표시하는 명칭으로서 전, 답, 과수원, 목장 용지, 임야, 광천지, 염전, 대(岱), 공장 용지, 학교 용지, 주차장, 주유소 용지, 창고 용지, 공원, 체육 용지, 유원지, 종교 용지, 사적지, 묘지, 잡종지로 구분해 정한다.

 

(2) 2필지 이상을 하나의 대지로 보는 경우

예외적으로 인정된 두 필지 이상의 대지에 하나의 건축물을 건축하는 경우, 각 필지의 대지를 합하여 하나의 대지로 보아 건폐율과 용적률 등을 산정한다.

- 법 제22조에 따른 사용, 승인을 신청할 때 둘 이상의 필지를 하나의 필지로 합치는 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우, 그 필지가 합쳐지는 토지를 하나의 대지로 하였다.

- 그러나 토지소유자가 달라 측량, 수로 조사 및 지적에 관한 법률에 따른 토지 합병이 불가능하여 건축물의 사용 승인 신청을 못 하는 문제가 발생함에 따라 토지소유자가 다른 경우는 제외한다.

 

▣ 하나의 대지를 공동으로 소유하는 경우, 소유 지분에 해당하는 범위를 분필하지 않는 한, 건축법상 각각의 대지로 볼 수 없으며 소유 지분을 가진 1인이 건축허가를 신청하는 경우라도 전체 범위를 적용해 건축법을 적용한다.

▣ ‘서로 인접하고 있는 필지로서 각 필지의 지반이 연속되지 아니한 경우’는 측량, 수로 조사 및 지적에 관한 법률 제80조 제3항에 따라 합병이 불가능하다.

예를 들어 대지와 대지 사이에 도로가 있는 경우, 측량, 수로 조사 및 지적에 관한 법률에서는 합병이 건축법령에서는 도로에 대한 도로점용 허가 등을 득하여 두 대지를 하나의 대지로 보아 건축이 가능하다고 할 것이다.

 

▣ 하나의 건축물을 두 필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우 : 그 건축물이 건축되는 각 필지의 토지를 합한 토지다.

▣ 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제80조 제3항에 따라 합병이 불가능한 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 : 그 합병이 불가능한 필지의 토지를 합한 토지다. 다만, 토지소유자가 서로 다르거나 소유권 외 권리관계가 서로 다른 경우는 제외한다.

각 필지의 지번 부여지역이 서로 다른 경우

- 각 필지의 도면 축척이 다른 경우

- 서로 인접하고 있는 필지로서 각 필지의 지반이 연속되지 아니한 경우

▣ 국토의 계획 및 이용에 관한 법규 제2조 제7호에 따른 도시, 군 계획시설에 해당하는 건축물을 건축하는 경우 : 그 도시, 군 계획시설이 설치되는 일단의 토지

▣ 주택법 제15조에 따른 사업계획 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건축하는 경우 : 같은 법 제2조 제6호에 따른 주택단지

▣ 도로의 지표 아래에 건축하는 건축물의 경우 : 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도 지사, 시장, 군수 또는 자치구 구청장이 그 건축물이 건축되는 토지로 정하는 토지

▣ 사용 승인을 신청할 때 둘 이상의 필지를 하나의 필지로 합치는 것을 조건으로 건축 허가하는 경우 : 그 필지가 합쳐지는 토지, 다만 토지소유자가 서로 다른 경우는 제외한다.

 

(3) 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있는 토지

▣ 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 도시, 군 계획시설이 결정, 고시된 경우 : 그 결정, 고시된 부분의 토지

▣ 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 농지법 제34조에 따른 농지전용 허가를 받은 경우 : 그 허가받은 부분의 토지

▣ 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 산지관리법 제14조에 따른 산지전용 허가를 받은 경우 : 그 허가받은 부분의 토지

▣ 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조에 따른 개발행위허가를 받은 경우 : 그 허가받은 부분의 토지

▣ 사용승인을 신청할 때 필지를 나누는 조건으로 건축허가를 하는 경우 : 그 필지가 나누어지는 토지

 

(4) 주택단지의 경우

▣ 주택단지란 주택법 제15조에 따른 주택건설 사업계획 또는 대지조성 사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단의 토지를 말한다. 다만, 다음 각 목의 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다.

가. 철도, 고속도로, 자동차 전용도로

나. 폭 20미터 이상인 일반도로

다. 폭 8미터 이상인 도시계획 예정 도로

라. 가목부터 다목까지의 시설에 준하는 것으로서 도시, 군 계획시설의 결정, 구조 및 설치 기준에 관한 규칙 제9조에 따른 주 간선도로, 보조 간선도로, 집산도로 및 폭 8미터 이상인 국지도로

▣ 관련 규제개혁 사례

현행 : 주택사업 시행사인 A 기업은 1만 3천 평의 토지에 850세대 주택건설사업을 하기 위해 30억 원을 투자해 조사용역, 토지계약 등을 시행하였으나 인, 허가과정에서 사업규제 내에 국토부 소유의 동해고속도로 미사용 부지가 사선으로 지나고 있어 이를 해결하지 않고서는 사업을 시행할 수 없을 뿐만 아니라 기 투자비 30억 원을 포기해야 할 상황이었다. 이를 해결하기 위해서는 사업구역 내 동해고속도로 미사용 부지를 조속히 매수해야 하지만 동 토지를 위임, 관리하는 지자체에서 용도 폐지 후 자산관리공사에 이관해 매각하는 데 상당한 시간이 소요될 것으로 예상되는 애로사항이 발생했다. 당해 토지는 여의도 면적의 1.2배에 달하는 넓은 면적으로 통상적인 업무처리로는 지자체의 용도 폐지 후 자산관리공사로의 이관까지 2년 이상이 소요될 것으로 예상되었다.

▣ 규제개선 : 기재부나 지자체의 수요가 있는 부지를 우선 이관하는 등 단계별로 추진하기로 결정하고 자산관리공사와 협의해 토지를 이용하도록 규제개혁 추진

속초시는 주택건설사업에 편입된 토지를 용도 폐지해 자산관리공사로 이관, 자산관리공사는 관련 법령에 따라 매각 절차를 진행 중

 

▣ 관련 질의 & 회신

# 질의 : 2필지의 토지 사이에 구거(국가 소유)이자 도로에도 해당하는 토지가 있는 경우, 2필지의 토지와 구거에 골프연습장을 건축하고자 하는 사항으로 구거에 대하여 공유수면 점용허가 등을 받고 개발행위허가를 받는다면 구거까지 포함해 하나의 대지로 볼 수 있나요?

 

# 회신 : 질의의 구거 상부에 점용허가 등을 받아 시설물을 설치할 수 있는 경우라면 점용허가를 받은 부분의 토지를 포함해 하나의 대지로 할 수 있을 것으로 사료되나 다만, 건축허가의 가능 여부는 구거가 건축법 제2조 제1항 제11호 규정에 따라 도로인 점을 감안해 건축하고자 하는 대지 및 도로에 접한 다른 대지의 조건 등을 종합적으로 검토해 판단해야 할 필요