06. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제3절. 지구단위계획구역 지정 절차 (2)

2022.08.18 - [부동산 도시계획&건축관련] - 06. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제3절. 지구단위 계획구역 지정 절차

06. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제3절. 지구단위 계획구역 지정 절차

 

 

 

06. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제3절. 지구단위계획구역 지정 절차 (2)

 

2. 지구단위계획구역 지정안 작성

 

▣ 국토교통부 장관 또는 도지사가 입안하는 경우에는 입안자가 기초 조사 및 구역 지정안 작성을 직접 수행할 수 있으며

해당 시장, 군수, 구청장의 의견을 듣는다. (지구단위계획 수립 지침 2-2-3)

 

▣ 지구단위구역 지정 대상을 ‘지정 의무지역’과 ‘지정할 수 있는 지역’으로 구분한다. (지구단위계획 수립 지침 2-2-4)

- 지정 의무 대상과 지정 가능 지역 : 제6장 제1절 참조

 

 

3. 주민 의견 청취(법 제50조)

 

▣ 지구단위계획구역 지정은 도시, 군 관리계획으로 결정한다. (법 제50조) 따라서 도시, 군 관리계획 결정에 관한

규정인 법 제28조를 준용한다.

 

▣ 다만, 법 제28조 제1항에 의하면 ‘도시, 군 관리계획을 입안할 때는 주민 의견을 들어야 하며

경미한 사항의 경우는 생략할 수 있도록 하고 있다.

 

- 경미한 사항은 영 제25조 제3항 및 같은 조 제4항의 각호 사항을 말하는데

  그 구체적인 내용은 본서 제3장 제2절 말미의 박스 설명 자료에서 참조할 수 있는데

  지구단위계획구역 관련 사항을 살펴보면 다음과 같다.

* 도시지역 축소에 따른 용도지역, 용도지구, 용도구역 또는 지구단위계획구역의 변경 사항

* 지구단위계획으로 결정한 용도지역, 용도지구 또는 도시계획시설에 대한 변경 결정으로서

  시행령 제25조 제3항 각호의 1에 해당하는 변경인 경우

* 가구 면적의 10% 이내에 변경인 경우, 획지 면적의 30% 이내의 변경인 경우

* 건축물 높이의 20% 이내의 변경인 경우

* 지구단위계획구역 면적의 10% 이내의 변경 및 같은 변경 지역 안에서의 지구단위계획의 변경 등

 

▣ 주택법에 따른 사업계획 승인 시 주택법 제19조 제1항 제5호에 따라 국토계획법 제30조에 의한 지구단위계획을

의제로 처리하도록 하고 있으며 의제 처리 시 국토계획법에서 정하고 있는 주민 의견 청취를 생략할 수 있도록 하고 있다.

 

- 주택법 제15조에 따른 주택건설사업과 관련해 제19조 제1항 제5호의 국토의 계획 및 이용에 관한

  법률 제30조에 따른 도시, 군 관리계획 중 다음 사항을 의제로 받을 수 있다.

* 국토계획법 제2조 제4호 다목의 계획

* 국토계획법 제2조 제4호 마목의 계획 중 같은 법 제51조 제1항에 따른 계획 지구단위계획구역 및 지구단위계획의 결정

 

- 아파트 사용검사 후 6개월이 지나면서 교통량 증가로 교통사고 발생이 우려되어 자치구에서

 아파트 인접 도로의 폭원을 확장하기 위하여 아파트 부지를 축소하는 지구단위계획 변경 추진 사례

 

- 이에 따라 변경되는 지구단위계획 내용은

  ①기반 시설의 배치와 규모에 관한 결정,

  ②가구 및 획지의 규모에 관한 결정, 건축물의 용적률 변경

 

- 이 경우 지구단위계획구역 면적의 10% 이내의 변경 등으로  시행령 제25조 제3항에 의한 경미한 사항의 변경에 해당하여

법적으로 주민 의견 청취, 공동위원회 심의 대상이 아니다.

그러나 행정기관은 아파트의 다수인과 관계되어 설명회를 개최한 사례가 있다.

 

 

4. 도시계획위원회 심의(법 제50조)

 

▣ 지구단위계획구역의 지정은 도시, 군 관리계획으로 정해야 한다.

(법 제50조) 따라서 도시, 군 관리계획 입안에 있어 도시계획위원회 심의 규정인 법 제30조 제3항을 준용하므로

시, 도지사가 지구단위계획구역을 결정하려면 공동심의위원회의 심의를 거쳐야 한다. (법 제30조 제3항 단서)

 

- 도시, 군 관리계획 심의 절차

* 국토교통부 장관의 도시, 군 관리계획 결정 절차 : 중앙도시계획위원회 심의

* 시, 도지사의 도시, 군 관리계획 결정 절차 : 시, 도 도시계획위원회 심의

- 다만, 시, 도지사가 지구단위계획구역을 결정하려면 공동심의위원회의 심의를 거쳐야 한다.

- 또한 국방상 또는 국가안전보장상 기밀 유지의 필요성이 인정되면 도시계획위원회의 심의 생략이 가능하다.

 

▣ 국토교통부 장관이 결정하는 경우에는 시, 도 또는 시, 군 도시계획위원회의 심의 대신 중앙도시계획위원회의 심의를

거치며 국토교통부 장관이 지구단위계획구역의 지정을 직접 결정, 고시한다.

 

▣ 지구단위계획이 수립된 지역에서 개발행위를 하는 경우에도 개발행위 허가는 받아야 한다.

다만, 지구단위계획으로 정한 가구 및 확장의 범위 안에서 이루어지는 토지의 형질 변경으로서

해당 형질 변경과 관련된 기반 시설이 이미 설치되었거나 형질 변경과 기반 시설의 설치가

동시에 이루어지는 경우에는 용도지역별 개발행위 규모의 제한을 받지 않으며

지구단위계획이 수립된 지역에서 하는 개발행위는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제59조 제1항에 따른

도시계획위원회의 심의 대상에서 제외된다.

 

 

5. 관계 행정기관 협의(법 제50조 및 제30조)

 

▣ 지구단위계획구역의 지정은 도시, 군 관리계획으로 정해야 한다. 도시, 군 관리계획에 있어

관계 행정기관과의 협의에 관한 사항은 법 제30조 제1항 및 제2항에서 규정하고 있다.

 

▣ 동 규정에 의하면 시, 도지사와 국토교통부 장관이 도시, 군 관리계획을 결정하려면 관계 행정기관의 장과

미리 협의하도록 하고 있다.

- 협의 요청을 받는 관계 행정기관의 장은 30일 이내에 의견을 제시해야 한다.

 

▣ 시, 도지사는 국토교통부 장관이 입안해 결정한 도시, 군 관리계획을 변경하거나

그 밖에 대통령령으로 정하는 중요한 사항에 관한 도시, 군 관리계획을 결정하려면

미리 국토교통부 장관과 협의해야 한다.

 

▣ 지구단위계획구역을 변경할 때는 시행령 제25조 제3항과 제4항 각호의 사항과 관계 법령에 따라

국토교통부 장관과 미리 협의한 사항을 관계 행정기관과의 협의를 거치지 않아도 가능하다.

 

- 지구단위계획구역 면적의 10% 이내의 변경 등에 해당하는 경우는 관계 행정기관과의 협의를 거치지 않을 수 있다.

- 도시, 군 계획시설 결정 또는 용도지역, 용도지구, 용도구역의 변경에 따른 지구단위계획구역의 변경

- 지구단위계획구역 변경에 따른 개발진흥지구의 변경

 

 

6. 고시 및 열람(법 제50조 및 제30조)

 

▣ 지구단위계획구역의 지정은 도시, 군 관리계획으로 정해야 한다. 고시 및 열람과 관련된 규정은 법 제30조 제6항이다.

 

▣ 국토교통부 장관이나 시, 도지사는 관보 또는 시, 군 공부에 도시, 군 관리계획 결정을 고시해야 한다.

 

▣ 국토교통부 장관이나 시, 도지사는 관계 서류를 관계 특별, 광역시장, 특별자치시, 도지사, 시장, 군수에게 송부해

일반인이 열람할 수 있도록 해야 한다.

 

▣ 서울특별시는 지구단위계획구역을 지정하고 지구단위계획에 맞는 건축이 이루어질 수 있도록 지구단위계획의 결정,

고시 전까지 개발행위 허가의 제한 또는 건축허가를 제한하는 경우, 구청장은 건축허가 제한을 의무화하고 있다.

 

▣ 다만, 시장 또는 구청장은 제1항에도 불구하고 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 8층 이상 또는 연면적

1만제곱미터 이상의 건축물은 시 도시계획위원회 또는 구 도시 계획위원회의 심의를 거쳐

건축을 허가할 수 있도록 하고 있다.

 

- 화재, 천재지변에 따라 파괴된 건축물의 건축 또는 대수선

- 건축물 구조상 문제가 있어 건축 또는 대수선이 필요한 경우

- 건축하고자 하는 획지의 건축계획이 해당 지구단위계획의 기본 방향 및

  수립 중인 지구단위계획의 내용과 부합하고 도로 등의 기반 시설이 확보되었다고 판단하는 경우

- 공공시설 정비사업 시행으로 인해 건축물의 건축 또는 대수선이 필요한 경우