06. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제2절. 지구단위계획구역 개요 (4)

06. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제2절. 지구단위계획구역 개요 (4)

 

 

 

5. 지구단위계획의 내용(국토계획법 제52조)

 

5) 지구단위계획에 의한 건폐율, 용적률, 높이 완화(법 제52조 제3항, 영 제46조, 영 제47조)

 

▣ 지구단위계획구역에서는 법 제76조로부터 제78조까지의 규정과 건축법 제42조~제44조, 제60조 및 제61조, 주차장법 제19조 및 제19조의2를 대통령령으로 정하는 범위에서 지구단위계획으로 정하는 바에 따라 완화하여 적용할 수 있다. (법 제52조 제3항, 영 제46조, 영 제47조)

- 국토계획법 제76조, 제77조, 제78조

- 건축법 제42조, 제43조, 제44조, 제60조, 제61조

- 주차장법 제19조, 제19조의 2

 

▣대통령령으로 완화할 수 있는 규정을 살펴보면

①공공시설 기부채납에 따른 건폐율, 용적률, 높이 제한 완화,

②반환금을 반환하는 경우 건폐율,용적률, 높이 제한 완화,

③법정 공개공지 면적을 초과 설치한 경우 용적률 및 높이 완화,

④도시계획조례의 규정에도 불구하고 건폐율 완화,

⑤4개 용도지역 안에서 허용하는 건축물 용도, 종류, 규모 범위 안에서 완화,

⑥주차장 설치기준의 100% 완화, ⑦용적률의 120% 완화 ⑧건축물의 높이의 120% 완화 등이다.

 

① 도시지역 내 공공시설 기부채납에 따른 건폐율, 용적률, 높이 제한 완화(영 제46조 제1항)

- 기부체납 대상 : 그 대지의 일부를 공공시설 또는 기반 시설 중 학교와 도시, 군 계획조례로 정하는 기반 시설의 부지로

제공하거나 공공시설 등을 설치하여 제공하는 경우

- 이때 지구단위계획구역 밖의 하수도법 제2조 제14호에 따른 배수구역에 공공하수처리시설을 설치하여 제공하는 경우도

완화 대상에 포함한다.

 

1. 공공시설 등의 부지를 제공하는 경우에는 다음 각 목의 비율까지 건폐율, 용적률 및 높이 제한을 완화하여

적용할 수 있다. 다만, 지구단위계획구역 안의 일부 토지를 공공시설 등의 부지로 제공하는 자가

해당 지구단위계획구역 안의 다른 대지에서 건축물을 건축하는 경우에는 나목의 비율까지

그 용적률을 완화하여 적용할 수 있다.

 

가. 완화할 수 있는 건폐율

= 해당 용도지역에 적용되는 건폐율 × [1 + 공공시설 등의 부지로 제공하는 면적

(공공시설 등의 부지를 제공하는 자가 법 제65조 제2항에 따라 용도가 폐지되는 공공시설을 무상으로 양수받은 경우에는 그 양수받은 부지면적을 빼고 산정한다. 이하 이조에서 같다) ÷ 원래의 대지면적] 이내

 

나. 완화할 수 있는 용적률

= 해당 용도지역에 적용되는 용적률 + [1.5 × (공공시설 등의 부지로 제공하는 면적 × 공공시설 등 제공 부지의 용적률)

÷ 공공시설 등의 부지 제공 후의 대지면적] 이내

 

다. 완화할 수 있는 높이

= 건축법 제60조에 따라 제한된 높이 × [1 + 공공시설 등의 부지로 제공하는 면적 ÷ 원래의 대지면적] 이내

 

2. 공공시설 등을 설치하여 제공하는 경우에는 공공시설 등을 설치하는 데 드는 비용에 상응하는 가액의 부지를

제공한 것으로 보아 제1호에 따른 비율까지 건폐율, 용적률 및 높이 제한을 완화하여 적용할 수 있다.

이 경우 공공시설 등 설치비용 및 이에 상응하는 부지 가액의 산정 방법 등은 시, 도 또는

대도시의 도시, 군 계획조례로 정한다.

 

3. 공공시설 등을 설치하여 그 부지와 함께 제공하는 경우에는 제1호 및 제2호에 따라 완화할 수 있는

건폐율, 용적률 및 높이를 합산한 비율까지 완화하여 적용할 수 있다.

 

② 반환금을 반환하는 경우 건폐율, 용적률, 높이제한 완화(영 제46조 제2항)

- 반환금의 정의 : 지구단위계획구역에 있는 토지를 공공시설부지로 제공하고 보상을 받은 자

또는 그 포괄승계인이 그 보상금액에 국토교통부령이 정하는 이자를 더한 금액

- 이자 : 보상을 받은 날로부터 보상금의 반환일 전일까지의 기간 동안 발생된 이자로서 그 이자율은

보상금 반환 당시의 은행법에 따른 인가를 받은 금융기관 중 전국을 영업구역으로 하는

금융기관이 적용하는 1년 만기 정기예금금리의 평균

- 반환금을 반환하는 경우에는 도시, 군 계획조례가 정하는 바에 따라 영 제46조 제1항 제1호 각 목을 적용하여

당해 건축물에 대한 건폐율, 용적률 및 높이제한을 완화할 수 있다.

이 경우 그 반환금은 기반시설의 확보에 사용하여야 한다.

 

③ 법정 공개공지면적을 초과 설치할 경우 용적율 및 높이제한(영 제46조 제3항)

- 건축법 제43조 제1항에 따른 공개공지 또는 공개공간을 같은 항에 따른 의무면적을 초과하여 설치한 경우에는

당해 건축물에 대하여 지구단위계획으로 다음 각 호의 비율까지 용적률 및 높이제한을 완화하여 적용할 수 있다.

 

1. 완화할 수 있는 용적률

= 건축법 제43조 제2항에 따라 완화된 용적률 + (당해 용도지역에 적용되는 용적률 × 의무면적을 초과하는 공개공지 또는 공개공간의 면적의 절반 ÷ 대지면적) 이내

 

2. 완화할 수 있는 높이 = 건축법 제43조 제2항에 따라 완화된 높이 +

(건축법 제60조에 따른 높이 × 의무면적을 초과하는 공개공지 또는 공개면적의 면적의 절반 ÷ 대지면적) 이내

 

④ 지구단위계획구역에서는 도시계획조례의 규정에 불구하고 지구단위계획으로

용도지역 안의 건폐율을 완화하여 적용할 수 있다.(영 제46조 제4항)

 

⑤ 4개 용도지역 안에서 허용하는 건축물 용도, 종류, 규모 범위 안에서 완화(영 제46조 제5항)

- 지구단위계획으로 법 제76조의 규정에 의하여 제30조 각호의 용도지역 안에서 건축할 수 있는 건축물의 용도,

종류 및 규모 등의 범위 안에서 이를 완화하여 적용할 수 있다.

 

⑥ 지구단위계획구역의 지정목적이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 지구단위계획으로 주차장법

제19조 제3항의 규정에 의한 주차장 설치기준을 100%까지 완화하여 적용할 수 있다.(영 제46조 제6항)

1. 한옥마을을 보존하고자 하는 경우

2. 차 없는 거리를 조성하고자 하는 경우

3. 원활한 교통소통 또는 보행환경 조성을 위하여 도로에서

대지로의 차량통행이 제한되는 차량 진입 금지구간을 지정한 경우

 

⑦ 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 지구단위계획으로 당해 용도지역에 적용되는 용적률의 120% 이내에서

용적률을 완화하여 적용할 수 있다.(영 제46조 제7항)

1. 도시지역에 개발진흥지구를 지정하고 당해 지구를 지구단위계획구역으로 지정한 경우

2. 다음 각목의 1에 해당하는 경우로서 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는

군수의 권고에 따라 공동개발을 하는 경우

 

가. 지구단위계획에 2필지 이상의 토지에 하나의 건축물을 건축하도록 되어 있는 경우

나. 지구단위계획에 합벽건축을 하도록 되어 있는 경우

다. 지구단위계획에 주차장, 보행자통로 등을 공동으로 사용하도록 되어 있어 2필지 이상의 토지에

건축물을 동시에 건축할 필요가 있는 경우

 

⑧ 도시지역에 개발진흥지구를 지정하고 당해 지구를 지구단위계획구역으로 지정한 경우에는

지구단위계획으로 건축법 제60조에 따라 제한된 건축물 높이의 120% 이내에서 높이 제한을완화하여 적용할 수 있다

.(영 제46조 제8항)

 

▣ 개발제한구역, 공원 해제지역 등 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 영 제46조 제1항 제1호 나목,

제3항 제1호 및 제7항을 적용하지 않는다.

 

1. 개발제한구역, 시가화조정구역, 녹지지역 또는 공원에서 해제되는 구역과 새로이 도시지역으로 편입되는 구역 중

계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역인 경우

2. 기존의 용도지역 또는 용도지구가 용적률이 높은 용도지역 또는 용도지구로 변경되는 경우로서

기존의 용도지역 또는 용도지구의 용적률을 적용하지 아니하는 경우

 

▣ 영 제46조 제1항 내지 제4항 및 제7항의 규정에 의하여 완화하여 적용되는 건폐율 및 용적률은

당해 용도지역 또는 용도지구에 적용되는 건폐율의 150% 및 용적률의 200%를 각각 초과할 수 없다.

 

2022.08.15 - [부동산 도시계획&건축관련] - 06. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제2절. 지구단위계획구역 개요 (3)

06. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 / 제2절. 지구단위계획구역 개요 (3)