04. 용도지역, 용도지구, 용도구역 (4)

04. 용도지역, 용도지구, 용도구역 (4)

 

제5절. 다른 법률에 따라 지정된 용도지역 지정 의제

▣ 다음 각호의 어느 하나의 구역 등으로 지정, 고시된 지역은 이 법에 따른 도시지역으로 결정, 고시된 것으로 본다.

 

다른 법률에 따라 지정된 지역	의제되는 지역
* 항만법 제2조 제4호에 따른 항만구역으로 도시지역에 연접한 공유수면 * 어촌, 어항법 제17조 제1항에 따른 어항구역으로서 도시지역에 연접한 공유수면 * 산업입지 및 개발에 관한 법률 제2조 제8호 가목부터 다목까지의 규정에 따른 국가산업단지, 일반산업단지 및 도시첨단산업단지 * 택지개발촉진법 제3조에 따른 택지개발지구 * 전원개발촉진법 제5조 및 같은 법 제11조에 따른 전원개발사업구역 및 예정 구역	도시지역
* 관리지역에서 농지법에 따른 농업진흥지역으로 지정, 고시된 지역	농림지역
* 관리지역의 산림 중 산지관리법에 따라 보전산지로 지정, 고시된 지역	농림지역, 자연환경보전지역

 

▣ 해당 구역, 단지, 지구 등이 해제되는 경우, 이 법 또는 다른 법률에서 그 구역 등이 어떤 용도지역에 해당하는지를

따로 정하고 있지 않은 경우는 이를 지정하기 이전의 용도지역으로 환원된 것으로 본다.

- 이 경우, 지정권자는 용도지역이 환원된 사실을 대통령령으로 정하는 바에 따라 고시하고 그 지역을 관할하는

특별, 광역시장, 특별자치시, 도지사, 시장, 군수에게 통보해야 한다.

 

▣ 용도지역이 환원되는 당시 이미 사업이나 공사에 착수한 자는 그 용도지역의 환원에 상관없이

그 사업이나 공사를 계속할 수 있다.

 

【주거환경개선사업 기반 시설에 투입된 사업비 환수 여부】

* 2003년 주거환경개선사업 정비구역으로 지정된 이후 공공재원 21억원을 투입하여 도로개설 등을 하였으나,

10년이 지나도 여전히 낙후되어 주민들이 주거환경개선 정비구역을 해제하여 아파트 건축을 추진하고자 검토 과정에 있어 ‘주거환경개선사업 기반시설에 투입된 사업비 환수 여부’에 대한 쟁점이 있었다.

 

* 도시계획위원회 심의를 통해 ‘주거환경개선사업 정비구역 해제 후 민간사업 추진 시

사업시행자가 기 개설된 기반시설 면적 중 폐지된 면적 이상 대체 기반시설로 확보’하도록 하는 조건으로 해제하였다.

 

* 위의 관련된 질의 & 회신은 다음과 같다.

 

* 질의

도시 및 주거환경 정비법 제4조의 3 제4항에 의거 정비구역 해제 시 주거환경 정비구역 지정으로

사업이 완료된 기반 시설 비용을 환수하고 정비구역을 해제해야 하는지, 아니면 기반 시설의 비용 환수 없이

정비구역 해제가 가능한지

 

→ 회신

- 도시 및 주거환경 정비법 제4조의 3 제4항에서 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치 도지사, 시장

또는 군수는 제6조 제1항 제1호에 따른 방법으로 시행하고 있는 주거환경개선사업은 정비구역이 지정, 고시된 날로부터

10년 이상 경과하고 추진 사항으로 보아 지정목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우로 토지 등 소유자의 3분의 2 이상이

정비구역의 해제에 동의하는 경우 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역 등의 해제를 할 수 있도록 규정하고 있다.

 

- 주거환경개선사업으로 이미 집행된 사업비의 환수에 대한 사업비의 환수에 대한 사항은 별도로 정하고 있지 않으나

국가 또는 지자체의 예상 지원, 국공유지 무상양여 등을 통해 주거환경개설사업으로 이미 설치된 기반 시설은

도시 저소득 주민의 주거환경 개선이라는 당초 사업 취지와 목적에 부합하도록 관리해 나가는 것이 바람직하다.

그래서 기존 주거환경개선사업정비구역을 해제하고 다른 민간사업을 추진하는 경우에도 동등 이상의 정비기반시설을

별도로 확보하고 기 투입된 국고 등이 민간의 개발 이익으로 귀속되지 않고 당해 지역사회의 주거환경개선에

지속적으로 기여할 수 있도록 하여야 할 것이다.

 

제6절. 신도시 계획의 용지와 용도지역의 차이

신도시 등의 건설 과정에서 개발계획상 주거용지, 상업용지 등의 용지와 도시관리계획상 주거지역 등의

용도지역의 차이는 다음과 같다.

 

1. 용도지역 개념

▣ 국토를 토지이용 실태 및 특성, 장래의 토지이용 방향 등을 고려해 크게 도시, 관리, 농림, 자연환경보전지역 4가지로

분류되고 19개로 세분된다.

 

▣ 용도지역별로 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적,

효율적으로 이용하고 공공복리 증진을 도모한다.

 

▣ 서로 중복되지 않도록 도시관리계획으로 지자체장이 결정하는 국토계획법상 토지용도에 관한 개념이다.

 

2. 용지 개념

▣ 택지개발촉진법에 의해 개발, 공급되는 택지를 분류하는 개념으로 크게 주택건설용지, 공공시설용지로 분류되며

9개로 세분된다.

 

▣ 용지별로 건폐율, 용적률, 높이, 세대수 등을 제한함으로써 해당 지구를 최적으로 개발하는 것을 목적으로 한다.

 

▣ 사업시행자가 택지개발계획을 통해 용지계획을 수립하고 실시계획 수립 지침, 택지공급가격 기준으로 이용되는

사업적 개념이다.

 

	용도지역	용지
대상지역	시,군,구 등의 행정구역 내	택지 등의 개발지구 내
수립권자	자치단체장	택지 등의 개발사업시행자
지정근거	도시관리계획	택지 등의 개발계획
근거법	국토의 계획 및 이용에 관한 법률	택지개발 촉진법
종류	- 도시지역 *주거지역:제1,2종,전용, 제1,2,3종,일반,준 *상업지역:일반,중심,근린,유통 *공업지역:전용,일반,준 *녹지지역:보전,생산,자연 - 관리지역 *계획관리지역 *생산관리지역 *보전관리지역 - 농림지역 - 자연환경보전지역1	- 주택건설용지 *공동주택건설용지 *아파트건설용지 *연립주택건설공사 *단독주택용지 *근린생활시설용지 - 공공시설용지 *도시계획시설용지 *주거편익시설용지 *상업업무시설용지 *도시형 공장 등 자족기능 용지 *농업 관련 용지 *기타 시설용지

 

제7절. 수도권정비계획법에 의한 권역

▣ 수도권정비계획법에 의해 수도권 내 과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보호권역으로 구분해 다음과 같이

행위제한을 규제하고 있다.

- 과밀억제권역 : 서울, 인천, 의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥 등

16개 시

- 성장관리권역 : 동두천, 안산, 오산, 평택, 파주, 남양주, 용인, 연천군, 포천, 양주, 김포,화성, 안성, 인천, 시흥 등

15개 시, 군

- 자연보전권역 : 이천, 남양주, 용인, 가평군, 양평군, 여주, 광주, 안성 등 8개 시, 군

 

구분		과밀억제권역	성장관리권역	자연보호권역
공장		공장 총량규제
대학	4년제 교육대	신설 금지 (3년제 간호대학의4년제 승격은 수도권 심의후 허용) 이전:권역 내 심의 후 가능 (서울로는 이전 금지)	신설 금지 소규모(50인) 대학은 심의후 허용 이전:권역 내 또는 타 권역에서 심의 후 가능	신설 금지 소규모(50인) 대학은 심의후 허용 이전:권역 내 심의 후 가능
	전문.산업	신설 허용(단, 서울제외)	신설 허용	산업대 금지 전문대 심의 후 허용
공공청사		- 신축, 증축, 용도 변경 심의 후 허용
업무용, 판매용, 복합건축물		과밀부담금 부과 (서울시에 한함)	규제 없음	오염총량제 시행지역에서 허용
택지 조성		100만제곱미터 이상 심의 후 허용	100만제곱미터 이상 심의 후 허용	오염총량제 / 지구단위계획구역 내
공업용지 조성		30만제곱미터 이상 심의 후 허용	30만제곱미터 이상 심의 후 허용	3~6만제곱미터 이하 심의 후 허용
관광지 조성		10만제곱미터 이상 심의 후 허용	10만제곱미터 이상 심의 후 허용	3만제곱미터 이상 심의 후 허용

2022.07.26 - [부동산 도시계획&건축관련] - 04. 용도지역, 용도지구, 용도구역 (3)

04. 용도지역, 용도지구, 용도구역 (3)