04. 용도지역, 용도지구, 용도구역 (2)

04. 용도지역, 용도지구, 용도구역 (2)

제2절. 용도지구의 종류
용도지구란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나

완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진하고 경관, 안전 등을 도모하기 위하여

도시, 군 관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

1. 개요
▣ 국토교통부 장관, 시, 도지사 또는 대도시 시장은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 용도지구의 지정 

또는 변경을 도시, 군 관리계획으로 세분해 결정한다.
- 용도지구의 지정, 변경은 구청장, 시장, 군수의 권한에 해당하지 않으나 국토계획법 제139조에 의하여

시, 도지사의 권한을 시, 도 조례로 정하는 바에 따라 시장, 군수 구청장에게 위임할 수 있어

도시계획 조례 또는 사무위임 조례에 따라 자치단체별로 상이하다.

▣ 시, 도지사 또는 대도시 시장은 지역 여건상 필요하면 대통령령으로 정하는 기준에 따라 

해당 시, 도 또는 대도시 조례로 용도지구의 명칭 및 지정 목적, 건축이나 

그 밖의 행위 금지 및 제한에 관한 사항 등을 정하여 

법 제37조 제1항의 용도지구 외의 용도지구 지정, 변경을 도시, 군 관리계획으로 결정할 수 있다.
- 시, 도지사 또는 대도시 시장은 지역 여건상 필요할 때는 해당 시 또는 대도시의 도시, 군 계획 조례로 정하는 바에 따라

경관지구 및 미관지구를 추가로 세분하거나 특정용도 제한지구를 세분해 지정할 수 있다.
- 시, 도 또는 대도시의 도시, 군 계획 조례로 법 제37조 제1항의 용도지구 외의 용도지구를 정할 때는 

다음 각호의 기준을 따라야 한다.
* 용도지구의 신설은 법에서 정하고 있는 용도지역, 용도지구, 용도구역, 지구단위계획구역 

또는 다른 법률에 따른 지역, 지구만으로는 효율적인 토지이용을 달성할 수 없는 부득이한 사유가 있는 경우에 한할 것
* 용도지구 안에서의 행위 제한은 그 용도지구의 지정 목적 달성에 필요한 최소한도에 그치도록 할 것 
* 해당 용도지역 또는 용도구역의 행위 제한을 완화하는 용도지구를 신설하지 않을 것

▣ 시, 도지사 또는 대도시 시장은 연안 침식이 진행 중이거나 우려되는 지역 등 

다음 지역에 대해서는 방재지구의 지정, 변경을 도시, 군 관리계획으로 결정해야 한다. 

이 경우, 도시, 군 관리계획의 내용에는 해당 방재지구의 재해 저감 대책을 포함해야 한다.
- 연안 침식으로 인해 심각한 피해가 발생하거나 발생할 우려가 있어 이를 특별히 관리할 필요가 있는 지역으로서 

연안관리법 제20조의 2에 따른 연안침식 관리구역으로 지정된 지역 
- 풍수해, 산사태 등의 동일한 재해가 최근 10년 이내 2회 이상 발생해 인명피해를 입은 지역으로서 

향후 동일한 재해 발생 시 상당한 피해가 우려되는 지역

▣ 시, 도지사 또는 대도시 시장은 시행령 제72조부터 제80조까지 및 제82조에 따라 

용도지구별로 도시, 군 계획조례로 정해야 하는 건축 제한에 관한 사항이 

도시, 군 계획조례에 정해져 있지 아니한 용도지구를 지정해서는 아니 된다.
- 다만 고도지구, 취락지구 및 개발진흥지구에 대해서는 예외적으로 지정할 수 있다.

2. 용도지구의 종류
▣ 경관지구 : 경관을 보호, 관리 및 형성을 위하여 필요한 지구
- 자연경관 지구 : 산지, 구릉지 등 자연경관의 보호 또는 도시의 자연 풍치를 유지하기 위해 필요한 지구
- 수변 경관지구 : 지역 내 주요 수계의 수변 자연경관을 보호, 유지하기 위해 필요한 지구
- 시가지경관지구 : 주거지역의 양호한 환경조성과 시가지 도시경관을 보호하기 위해 필요한 지구

▣ 미관지구는 법률 부칙에 따라 시행일 후 1년 동안 지구단위계획으로 대체 후 

경관지구로 지정된 것으로 판단하여 경관지구로 운영하기가 어려운 경우 등 

기타 필요한 경우 지구단위계획으로 대체 여부나 정비 여부 등을 검토하도록 하고 있다.

▣ 고도지구 : 쾌적한 환경 조성 및 효율적인 토지이용을 위해 건축물 높이의 최저한도 

또는 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구
- 최고 고도지구 : 환경, 경관을 보호하고 과밀을 방지하기 위해 건축물 높이의 최고 한도를. 정할 필요가 있는 지구 

▣ 방화지구 : 화재 위험을 예방하기 위해 필요한 지구

▣ 방재지구 : 풍수해, 산사태, 지반 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위해 필요한 지구
- 시가지 방재지구 : 건축물, 인구가 밀집된 지역으로서 시설개선 등을 통해 재해예방이 필요한 지구
- 자연 방재지구 : 토지이용도가 낮은 해안변, 강가, 급경사지 주변 등의 지역으로서 건축 제한 등을 통해 

재해예방이 필요한 지구

▣ 보호지구 : 문화재, 중요 시설물 및 문화적, 생태적으로 보존 가치가 큰 지구의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구

▣ 취락지구 : 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경 보전지역, 개발제한구역 또는 

도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 지구
- 자연취락지구 : 녹지지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경 보전지역 안의 취락을 정비하기 위해 필요한 지구
- 집단취락지구 : 개발제한구역 안의 취락을 정비하기 위해 필요한 지구

▣ 복합용도지구 : 시, 도지사 또는 대도시 시장은 주거지역, 공업지역, 관리지역에 복합용도지구를 

지정할 수 있으며, 그 지정기준 및 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 하고 있다.

▣ 세분된 용도지구 체계를 통, 폐합하고, 복합용도지구를 신설하는 내용 등을 주요 골자로 하는 

국토계획법이 2017년 4월 18일 개정되어 2018년 4월 19일 시행된다.