총칙. 제4절 / 주택법에 의한 주택의 정의 및 종류 (1)

총칙. 제4절 / 주택법에 의한 주택의 정의 및 종류 (1)

 

1. 공동주택의 종류

▣ 주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말하며 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

* 공동주택이란 건축물의 벽, 복도, 계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말한다.

* 세대 구분형 공동주택이란 공동주택의 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분해 생활이 가능한 구조로 하되 그 구분된 공간 일부에 대해 구분소유를 할 수 없는 주택을 말한다.

- 구분된 세대별로 구분된 공간마다 별도의 욕실, 부엌과 현관을 설치할 것

- 세대별로 구분된 각 공간은 주거전용면적이 14제곱미터 이상일 것

- 하나의 세대가 통합해 사용할 수 있도록 세대 간에 연결문 또는 경락구조의 경계벽 등을 설치할 것

- 세대 구분형 공동주택은 주택단지 공동주택 전체 호수의 1/3을 넘지 않을 것

- 세대 구분형 공동주택의 세대별로 구분된 각 공간 주거전용면적의 합계가 주택단지 전체 주거전용면적 합계의 1/3을 넘지 않는 등 국토교통부 장관이 정하는 주거 전용 면적의 비율에 관한 기준을 충족할 것

 

2. 준주택

▣ 준주택을 쉽게 설명하자면 ‘주택이 아닌데도 사실상 주거생활이 가능한 시설’이라고 할 수 있다. 공공주택 특별법 제2조의 2에 의하면 주택도시기금을 지원받아 건설, 매입 또는 임차하여 임대를 목적으로 공급하는 준주택을 ‘공공 준주택’이라고 정의하듯이 건축법이 아닌 주택법에서 용도를 정하는 이유는 주택도시기금 지원 등을 적용할 수 있는 근거를 마련하는 데 의의가 있다고 판단된다.

▣ ‘기숙사’는 건축법시행령 별표1에 의하면 공동주택의 한 종류이다. 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사 이용세대수가 전체의 50% 이상인 것을 기숙사라고 한다.

▣ 다중생활시설은 건축법시행령에 의하면 제2종 근린생활시설과 업무시설의 한 종류이다. 다중 이용원 중 고시원업의 시설로 바닥면적 합계가 500제곱미터 미만인 것은 제2종 근린생활시설이며, 500제곱미터 이상의 시설은 업무시설이다. 즉, 고시원업의 시설물은 모두가 다중생활시설이라고 할 수 있다.

▣ ‘노인복지주택’은 건축법시행령에 의하면 노유자 시설로 구분하고 있으며, 구체적인 시설물의 정의는 노인복지법에 따르도록 하고 있다. 노인복지법 제32조에 의하면 ‘노인에게 주거시설을 임대하여 주거편의, 생활지도, 상담 및 안전관리 등 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설’이라고 하고 있다.

▣ 오피스텔은 건축법시행령에 의하면 ‘업무를 주로 하며 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로 국토교통부 장관이 고시하는 기준에 적합한 것’을 말한다.

- 오피스텔과 관련한 내용 중에 오피스텔의 주택 소유 여부 판단 기준 문의가 있다. 이에 대한국교통부 유권해석을 보면 ‘주택법’ 제2조 제4호 및 같은 법 시행령 제20조에 따르면 건축법 시행령 별표1 제14호 나목 2에 따른 오피스텔에 해당하는 경우 주택이 아닌 주택 외의 건축물에 해당하므로 주택을 소유한 것이 아니다‘라고 하고 있다.

 

3. 국민주택과 민영주택

▣ 국민주택이란 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 국민주택 규모라고 한다)을 말한다.

* 주거전용면적의 산정 방법 : 다음의 공용면적을 제외한다.

- 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적

- 가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적

▣ 민영주택이란 국민주택 등을 제외한 주택을 말한다.

 

4. 도시형 생활주택

▣ 도시형 생활주택이란 300세대 미만의 국민주택 규모에 해당하는 주택으로서 도시지역에 건설하는 다음 각호의 주택을 말한다.

* 단지형 연립주택 : 건축법 시행령 별표1 제2호 나목에 해당하는 주택 중 제2호의 원룸형 주택을 제외한 주택이다. 다만, 건축법 제5조 제2항에 따라 같은 법 제4조에 따른 건축위원회의 심의를 받은 경우는 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있다.

* 단지형 다세대주택 : 건축법 시행령 별표1 제2호 다목에 해당하는 주택 중 제2호의 원룸형 주택을 제외한 주택이다. 다만, 건축법 제5조 제2항에 따라 같은 법 제4조에 따른 건축위원회의 심의를 받은 경우는 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있다.

* 원룸형 주택 : 건축법 시행령 별표1 제2호 가목부터 다목까지의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

- 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실, 부엌을 설치할 것

- 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것, 다만, 주거전용면적이 30제곱미터 이상인 경우, 2개의 공간으로 구성할 수 있다.

- 세대별 주거전용면적이 14제곱미터 이상 50제곱미터 이하일 것

- 각 세대는 지하층에 설치하지 않을 것

▣ 하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 기타 주택을 함께 건축할 수 없으며 제1항 제1호의 단지형 연립주택 또는 제1호의 2의 단지형 다세대주택과 제2호의 원룸형 주택을 함께 건축할 수 없다. 다만, 다음 각호의 경우는 예외로 한다.

* 원룸형 주택과 기타 주택 1세대를 함께 건축하는 경우

* 준주거지역 또는 상업지역에서 원룸형 주택과 도시형 생활주택 이외 주택을 함께 건축하는 경우