오늘의 관심사 / 2022.07.29.

오늘의 관심사 / 2022.07.29.

 

금리인상으로 전세 세입자들은 월세로 돌아서면서 갭투자 임대인들은 다음 전세 세입자를 구하기가 하늘의 별 따기다.
전세 만기를 앞둔 임대인은 갭투자로 전세 세입자를 들였던 경우 전세 만기금을 돌려주기 위해서는

신용대출까지 받을 경우 이자의 부담이 커서 전세금을 증액고자 하지만 세입자를 구하지 못하는 상황이다.

금리 인상으로 인해 전세보다는 월세를 선호하는 세입자로 인해 역전세가 일어나지 않을까 하는 전망이다. 

이렇게 전세가 찬밥이 된 이유는 계속되는 금리 이상으로 인해 임대인도 임차인도 월세를 선호하게 되었다. 

새 임대차법 시행 2년을 앞두고 계약갱신청구권 사용 종료 주택이 줄줄이 나왔지만 물론이고 

임차인까지 월세를 선호하면서 전세 물건이 소화되지 못한 채 쌓이고 있기 때문이다.

전세보증금으로 갭투자란 임대인은 최대한 자기 자본을 최소화하기 위해 전세를 선호할 수밖에 없는데 

증액분을 월세로 받게 되면 문제가 없지만, 월세 전환 등으로 목돈이 필요하다면 

이자 부담이 급격히 늘어날 뿐 아니라 자금 마련 자체가 어려워질 수 있다.

1년 전까지도 어쩔 수 없이 월세를 선택했던 임차인이었지만 지금은 상황이 완전히 반전돼 

시중은행의 전세자금 대출 금리가 크게 오르면서 전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 이자율보다

 시중은행 금리가 더 높은 역전 현상이 나타났고 이에 임차인은 전세 대신 월세나 

월세를 낀 반전세를 찾는 추세 전세를 원하는 임대인은 세입자를 찾지 못하고 있다.

임대인은 월세를 많이 선호하였지만 낮을 때는 자기 자본으로 주택을 매수하였기에 

임차인의 전세보증금은 이자를 내지 않아도 되는 전세이기에 이것이 전세가가 매매가를 끌어올리는 구조였다.

 하지만 이제는 각종 규제로 인해 추가 대출도 어려워졌고 

이에 전세를 월세로 전환할 수 없기에 새로운 임차인도 찾기 어렵고 

그러다 보니 전 임차인의 보증금 반환도 어려운 상황이다. 

임차인은 보증금이 낮은 월세를 찾는데 임대인은 담보대출이 어려우니 

전세를 원하는 경우가 많으니 거래가 이뤄지지 않고 있다.

하지만 시행 2년을 맞는 임대차법이 임차인의 주거비 부담을 가중했다. 

전월세 가격 급등과 함께 금리 인상, 집주인의 보유세 부담 전가까지 더해지며 전세의 월세화’가 가속하는

한편 시장 논리를 외면한 채 도입된 계약갱신청구권제가 유명무실해지면서 임차인을 보호하지 못하는 사례도 속출했다.

계약갱신청구권을 사용하지 않고 계약을 갱신한 임차인들의 전세 보증금 증가보증금의 5%를 

조금 웃도는 수준에서부터 많게는 100%에 달했다. 

계약갱신청구권제는 보증금 상승률을 종전 거래의 5% 이내로 정하고 있다.

임대차법 시행 이후 전셋값이 급등한 가운데 임차인들이 집주인과 합의해 시세에 맞춰

전세 보증금을 올려주고 계약을 연장할 수밖에 없었기 때문이다.
금리 인상, 종합부동산세·재산세 등 세 부담인 상황에서 계약갱신청구권제까지 도입되었던 

임대인 입장에서는 전셋값을 제대로 올리지 못하자 4년(2+2) 치 인상분을 반영해 신규 계약을 체결하는 데 

이 영향이 갱신 계약에까지 번진 것으로 볼 수 있다.

전세 세입자의 전셋값이 빠르게 오르면서 월세로 전환되면서 

서울 아파트 전체의 전월세 가격도 급등하면서 임대차법은 집주인과 세입자 간 갈등도 커졌다.

이는 계약갱신청구권을 행사하려는 세입자와 집을 비워 달라는 집주인 간 갈등의 영향이다.

 

2022.07.29 - [시사,화제] - 오늘의 관심사 / 2022. 07. 28

오늘의 관심사 / 2022. 07. 28