7. 개발행위의 허가 / 제4절. 개발행위 허가 기준

2022.09.16 - [부동산 도시계획&건축관련] - 7. 개발행위의 허가 / 제3절. 개발행위 허가 및 준공 절차 (3)

7. 개발행위의 허가 / 제3절. 개발행위 허가 및 준공 절차 (3)

 

 

7. 개발행위의 허가 / 제4절. 개발행위 허가 기준

 

1/ 개요

▣ 도시관리계획제도는 용도지역 제동에서 1차적으로 걸러주고 심의허가제도에서 최종적으로 걸러주어야 하는데, 우

리나라 용도지역제도의 허용 폭이 지나치게 넓다 보니 결과적으로 심의 허가 제도에 의존하는 편이다.

이런 측면에서 개발행위 허가를 보면 기준이 정량화되어 있지 못하여 객관적인 판단이 어려워

심의 허가에 의존도가 높은 분야이다.

 

▣ 한 예를 살펴보면 개발행위 허가와 관련해 토지 형질 변경 또는 토석 채취에 대해 허가를 하는 경우, 경사도. 표고.

임상 등에 대해 도시. 군 조례로 정해 운영하도록 규정하고 있으며, 조례의 기준을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고

판단되는 경우에는 도시계획위원회의 심의를 거쳐 완화해 적용할 수 있도록 규정하고 있다.

 

▣ 허가권자는 개발행위 허가 신청 내용이 개발행위 허가 기준에 맞는 경우에만 개발행위 허가 또는 변경 허가를

해야 한다.

- 개발행위 허가 또는 변경 허가를 하려면 그 개발행위가 도시. 군 계획사업 시행에 지장을 주는지 여부에 대해 해당 지역에서 시행되는 도시. 군 계획사업 시행자의 의견을 들어야 한다.

 

▣ 개발행위 허가 운영 지침 부칙 제2조 관련

- 국토계획법 제56조 제2항에 따르면 개발행위 허가를 받은 사항을 변경하는 경우에는 같은 조 제1항을 준용하도록 하고 있으므로 개정된 지침 시행 이전에 개발행위 허가를 받은 사항을 변경 허가하는 경우에는 개정된 지침을 적용해야 한다.

- 다만, 지침 개정 취지를 고려해 허가 목적 변경, 부지 확장을 위한 토지 형질 변경을 제외하고 개정 전 지침을 적용할 수

있다.

 

 

2/ 허가 대상 면적 기준(법 제58조)

 

1) 원칙적으로 개발행위허가 면적 기준

 

▣ 지역. 지구별 면적 기준

구분		개발행위 허가 면적	예외 조항
도시지역	주거지역.상업지역. 자역녹지지역. 생산녹지지역	1만㎡ 미만
	공업지역	3만㎡ 미만
	보전녹지지역	5천㎡ 미만
관리지역		3만㎡ 미만	3만㎡ 면적 범위 내에서 도시. 군 계획조례로 따로 정할 수 있다.
농림지역		3만㎡ 미만
자연환경보전지역		5천㎡ 미만

 

▣ 토지의 형질 변경 면적은 형질 변경이 이루어지는 해당 필지의 총면적으로 보고 있으며 개발행위 허가 대상이 되는

토지의 형질 변경 면적은 최소 필지 단위로 보고 있다.

 

▣ 다만, 영 제55조 제3항 제3의 2 다목에서 도시계획위원회의 심의를 통해 개발행위 허가 면적을 초과할 수 있는

대상으로 ‘하나 이상의 필지’를 개발행위 허가 규모에 포함하고 있는 점, 건축법. 주택법 등 다른 법령에 따라

개발행위가 연계해 이루어지는 경우로서 해당 사업을 위해 둘 이상의 필지에서 이루어지는 개발행위를

실질적인 하나의 행위로 보고 있는 점, 개발행위 허가 운영 지침 3-2-1(1)에서 기존 대지를 확장하는 경우에는

개발행위 시기에 상관없이 그 기존 대지의 면적을 포함해 면적 산정을 하도록 한 점을 감안하면 둘 이상의 필지더라도

실질적으로 하나의 행위로 개발행위가 이루어지는 경우에는 실질적으로 이루어지는 개발행위 전체를 토지 형질 변경

면적으로 보는 것이 타당하다.

 

▣ 이 경우, 그 규모의 산정을 필지별로 산정해야 할지, 둘 이상의 필지 전체로 산정해야 할지 여부에 대해서는 개발행위

허가의 목적, 토지사용권 등 실제로 개발행위를 할 수 있는 토지의 범위, 개발행위에 따른 공사. 사업계획, 물리적으로

필지를 구분할 실익이 있는지 여부, 법령에서 정한 기준. 절차를 회피할 목적으로 필지를 분할하는 경우인지 여부 등을

종합적으로 검토해 해당 개발행위 허가권자가 판단할 사항이다.

 

2) 개발행위 허가 면적 제한 규정 배제

‘국토계획법’ 제58조 제1항 제1호에 의하면 ‘용도지역별 개발행위 허가 규모’를 규정하고 있다.

그러나 같은 규정 단서에 해당할 경우에는 규모 제한을 받지 않고 개발행위 허가를 할 수 있도록 하고 있다.

개발행위 허가 규모의 제한을 받지 않는 경우는 ‘국토계획법’ 제58조 제1항 제1호 단서에 의해

‘국토계획법 시행령’ 제55조 제3항 및 시행규칙 제10조에서 다음과 같이 8가지를 규정하고 있다.

 

① 지구단위계획으로 정한 가구 및 획지의 범위 안에서 이루어지는 토지의 형질 변경으로서 해당 형질 변경과 관련된

기반 시설이 이미 설치되었거나 형질 변경과 기반 시설의 설치가 동시에 이루어지는 경우

 

② 해당 개발행위가 ‘농·어촌정비법’ 제2조 제4호에 따른 농·어촌 정비사업으로 이루어지는 경우

 

③ 해당 개발행위가 ‘국방. 군사시설 사업에 관한 법률’ 제2조 제2호에 따른 국방. 군사시설 사업으로 이루어지는 경우

 

④ 초지 조성, 농지조성, 영림 또는 토석 채취를 위한 경우

 

⑤ 해당 개발행위 허가가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우, 개발행위 허가를 하려면 지방 도시계획위원회 중

대도시에 두는 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하고 시장. 군수는 시. 도 도시계획위원회에 심의를 요청하기 전에

해당 지방자치단체 도시계획위원회에 자문할 수 있다.

 

⑥ 건축물의 건축, 공작물의 설치, 지목의 변경을 수반하지 않고 시행하는 토지복원사업

 

⑦ 폐염전을 ‘어업 허가 및 신고 등에 관한 규칙’에 따른 수조식 양식어업 및 축제식 양식어업을 위한 양식시설로

변경하는 경우

 

⑧ 관리지역에서 1993.12.31. 이전에 설치된 공장의 증설로서 다음 각 목의 요건을 갖춘 경우

* 시설 자동화 또는 공정개선을 위한 증설로써 이전 오염물질 배출량의 50%를 넘지 않을 것

* 1993년 12월 31일 당시의 공장 부지면적의 50% 이하의 범위 안에서의 증설로서 증가하는 총면적이 3만㎡ 이하일 것

* 증설로 인해 인근지역의 농업생산에 지장을 줄 우려가 없을 것

* 증설로 인하여 증가하는 오염물질 배출량이 1995년 6월 30일 이전의 오염물질 배출량의 50%를 넘지 않을 것